（图片来自海洛）

近日，在Wind 3C会议上，东吴证券房地产行业首席分析师房诚琦带来《洞若观火：如何前瞻判断地产拐点的出现》的主题分享。

房诚琦表示最重要的地产指标是销售面积，其它价格、投资、新开工等数据的拐点均会滞后于销售面积出现。对于房地产行业拐点判断最核心的指标是销售面积，因为销售面积会影响到后续的投资和新开工。

而对于能够领先于销售面积的宏观层面指标，他指出M1和居民信贷是非常重要的前瞻性指标。

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以下是房诚琦分享的部分核心观点：

// 最领先的地产指标是什么？//

最领先的地产指标是什么，应该怎么判断拐点？先说下结论，最重要的指标是销售面积，其它价格、投资、新开工等数据的拐点均会滞后于销售面积出现。

（图片来自东吴证券研究所）

上图，我们把商品房销售面积、土地购置面积和新开工的面积放在一张图里做了对比。两个蓝色底框是过去两轮大周期的情况，红线是商品房销售面积的同比增速。很明显能看到，过去两轮周期中，销售面积的同比增速的拐点是领先于投资和新开工的拐点出现。这是过去两轮周期中都能观察到的一个现象。

下面两张图，从更高频的月度数据来看，2020年之前，销售面积同比数据底部的拐点通常领先于投资或拿地的同比数据1-5个月。

（图片来自东吴证券研究所）

这是过去2008年和2014年两轮地产大周期的拟合情况。但是，我们也发现似乎2020年之后，几者关联的时间点会开始变少，也就是三者的变化趋势更趋于一致。但是不影响结论，销售面积的拐点仍然是我们视为最重要的地产行业的拐点的一个重要标志。

总体来说，我们对于房地产行业拐点的判断最核心的指标是销售面积，因为销售面积会影响到后续的投资和新开工。

// 还有哪些高频指标可以判断地产拐点？//

我们知道销售面积作为拐点判断的指标之后，是不是还有一些更前瞻的指标能够来预测销售面积的变化？

我们也总结了一下，分宏观层面和微观层面，一定程度上能够领先于销售面积指标进行判断。首先宏观层面，M1和居民信贷，这两个指标是非常重要的前瞻性指标。另外，还有一些同步指标，房价上涨预期指标和收入信心指标。这两个指标相对前瞻的意义没有M1和居民信贷强，但是是一个很好的同步指标。

微观层面的指标，我们也梳理了几个指标。第一个是租金回报率；第二个指标是二手房挂牌量，这是一个非常重要的前瞻指标，甚至我认为这些所有指标中，数据最可得、最具有前瞻性；第三、水泥和铁矿石价格，基本上都是一些辅助、同步的指标，并没有太强的前瞻预判性。

下图，我们分别把M1、M2和70城二手房价格指数以及居民信贷的情况和70城二手房价格指数做了拟合。

（图片来自东吴证券研究所）

相对来说M1和M2相比，M1似乎和房价指数的驱动性更好一些。过去几轮可以看到，M1同比拐点出现的时间是比房价指数的拐点领先；同样居民信贷的拐点同样也领先于房价指数变化拐点的出现。从过去的经验来看，时间差会在2-3个月。

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