华泰宏观：如果存量房贷利率调整，影响几何？
在7月14日国新办举行的上半年金融统计数据情况新闻发布会上，央行相关负责人表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款，引发市场有关针对存量房贷利率调整的憧憬。虽然仅在憧憬阶段，本文针对存量房贷利率调整的可能幅度和效果做一些定量的分析。同时央行表示将加大对保交楼、房企融资、及租赁住房的支持力度，并支持刚需和改善性住房需求。
核心观点
粗略估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35-85个基点。若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整、或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800-2,000亿元，约占居民房贷支出的3-6%、等量于年度社零总额的0.2-0.5%。如我们在《技术贴：本轮LPR需要下调多少？》(2022/1/19)中测算，如果假设2012年居民房贷存量的平均久期为8年、之后每年新增房贷的平均久期为25年，目前存量房贷余额约为35万亿元、平均久期约为15年、平均房贷利率在4.5-5%。如果假设所有存量房贷利率都下调至目前新增房贷的平均（4.14%），则存量房贷利率下调的幅度约为35-85个基点，存量房贷的还贷支出将下降800-2,000亿元，约占存量房贷支出的3-6%、等量于年度社零总额的0.2-0.5%。
虽然非唯一或主导因素，但存量房贷利率偏高也边际抑制购房需求、并推升提前还贷意愿。2022年以来，新发放房贷利率累计下行149个基点，而同期存量房贷利率仅跟随5年以上LPR下调45个基点左右（图表1）。如果扣除房价同比增速，目前房贷实际有效利率可能在5-5.5%，处于2011年以来的较高水平（图表2），也明显高于消费的实际有效利率（图表3）。由于房贷支出占居民可支配收入的比例相对较高，存量房贷利率偏高在抑制购房需求的同时，可能会推升居民提前还贷的意愿。另一方面，以理财预期收益率为例，居民理财投资收益率从2020年初的4.0%回落至目前的1.8%，导致存量房贷利率与投资收益率之间的剪刀差从1-1.5个百分点明显扩大至2.7-3.2个百分点，也是边际上推动居民提前还贷的因素（图表4）。去年下半年以来，居民提前还贷的现象显著增加。然而，即便提前还贷规模明显上升，我们测算，2022年居民房贷支出占居民可支配收入的比例可能仍达7.6%（图表5）。
最新公布的70城数据显示，更多城市的地产价格可能会有所承压，政策进一步调整的窗口期临近。伴随年初受抑制购房需求的快速释放，今年3-4月，70大中城市中新建商品住宅销售价格环比下跌的城市数快速下降至个位数水平。然而，随着地产需求降温，6月70城中新房房价下跌的城市数又重新回到38的较高水平，较5月增加14个城市。历史上，当70城中新房房价下降的城市数达到50以上时，如2011年底、2014年中、以及2022年8月，地产政策通常会在1个季度内开始进行调整，主要以限购限贷政策放松、“金融16条”等加大地产融资支持的措施为标志（图表6）。
如果随着目前通胀走势和房价预期的变化、适当调整存量房贷利率，将有助于边际提振购房负担能力。同时，虽然不是决定性因素，但也将对目前的信贷周期起到一定程度上的支撑作用。如果以节省的还贷支出2,000亿元来简单估算，居民可额外负担约3万亿元的房贷。同时，居民提前还贷、以及居民购房需求偏弱，导致今年上半年居民中长期贷款略微下降，边际拖累社融增速。相比之下，2020年新增居民房贷约4,400亿元，提振社融同比增速约0.2个百分点。更广义地看，地产周期下行会拖累企业中长期贷款、委托贷款、信托贷款以及地产和城投信用债融资等整个地产链相关融资，对社融的拖累可能更大（具体分析参见《再论地产周期加速下行的多米诺效应》，2022/7/26）。
诚然，若LPR能进一步下调，会进一步小幅降低居民的房贷还款压力，并边际缩减房贷成本和其他投资预期收益率之间的差距。但我们认为只有用一揽子政策、从多个维度提振居民房价走势预期、并激发地产市场活力，才能更为持续、有效提振居民购房需求。今年以来，新增房贷利率下行放缓（图表7）。如果LPR报价能够继续下调，将进一步改善居民的购房负担能力。我们测算，5年期以上LPR报价每下调10个基点，居民的还贷支出有望下降0.7个百分点。然而，目前居民购房需求偏弱，除存量房贷利率偏高之外，可能更多受收入预期、房价预期、以及楼房交付等因素影响。为有效提振居民购房需求，可能需要一揽子政策来稳定地产周期，包括：1）有效改善开发商实际现金流，增强居民对开发商保交楼的信心；2）强化对经济基本面积极向好的预期，包括居民对就业和收入增长的预期；以及3）地产供需层面的进一步调整，建立多层次住房体系，尤其是在有较高住房需求的城市适当增加供给，加强保障房和廉租房供给等。
风险提示：地产周期超预期下行，房贷调整执行低于预期。
文章来源
本文摘自2023年7月16日发布的《如果存量房贷利率调整，影响几何？》
来源：券商研报精选