作者|深水财经社 纳兰

2026年2月，南京楼市正忙着消化新一轮的政策利好，首付比例下调、房贷利率走低的消息刷屏朋友圈，各地都在喊着“提振信心”“激活市场”。

但在南京南站板块，一群中粮悦著九章的业主，却在刚交付的自家小区大门前欲哭无泪。

他们中，有人掏空“六个钱包”，有人背负30年房贷，当初冲着“央企背书”“悦著系高端”“南站首个第四代住宅”的光环，历经摇号厮杀才抢到一套房，精装销许均价高达45101元/㎡。

可2025年12月31日首批交付后，眼前的景象却让所有人跌破眼镜。

开发商宣传的石材门头变成了仿瓷砖，地下车库像个没完工的工地，全屋密度板散发着刺鼻气味，交付仅20天就出现大门漏水、车库渗水。

平心而论，作为购房人，从来没想过要占开发商的便宜，他们最大的奢望就是开发商能够有点基本的良心，把当初宣传的东西做出来，让自己毕其一生的积蓄能物有所值。

然而即便这一点愿望，很多开发商也做不到。我们认为，当下各地都在拯救楼市，但是提振楼市缺的不是降息、减税的政策红利，而是对购房人基本权利的尊重。

中粮悦著九章的“交付翻车”，就像一面镜子，照出了部分开发商把购房人当“韭菜”收割的傲慢，也照出了购房人维权时“求告无门”的窘迫。

要拯救楼市，首先要拯救购房人的信心；而拯救信心，必须从打击无良开发商、筑牢监管防线开始。

一、央企光环下的“流量收割”

中粮悦著九章的开发商的来头可不小，他们可不是那些“野鸡”开发商，而是根正苗红的央企开发商！

时间拨回2023年3月，当时的南京土拍市场还热度未消。位于江宁区南京南站附近的G07地块，与南京南站直线距离仅1.5公里，毗邻地铁1号线双龙大道站、3号线宏运大道站，妥妥的“核心地段”。

这块出让面积2.53万平方米的地块，吸引了多家房企争夺。经过7轮竞价，最终由中粮大悦城控股旗下的南京荷塘明悦房地产开发有限公司以总价13.95亿元拿下，楼面地价定格在26223元/㎡。

市场测算，按照这个地价，项目未来售价至少要突破4.2万/㎡才能保本，也就说这块地必须要走高端定位才能赚钱。

公开资料显示，该地块规划总建筑面积约7.2万平方米，规划打造8栋8-18层的多层+小高层产品，其中3栋8层住宅定位“第四代住宅”，总户数456户，物业公司为大悦城控股自持物业。

操盘悦著九章的大悦城控股，身份十分“显赫”。作为中粮集团旗下唯一的地产投资与管理平台，它是国资委首批确定的16家以房地产为主业的中央企业之一，实际控制人为国务院国资委，中粮集团持股比例达59.82%。

在官方宣传中，大悦城控股定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”，布局全国近40座城市，打造140余个标杆项目，秉持“匠心筑家、品质为先”的开发理念。

其住宅产品分为“壹号系”和“悦系”，悦著九章属于“悦系”高端改善产品，对标西安悦著·云轩、苏州大悦狮山壹号等“红盘”。

但光鲜的背后，大悦城控股的日子也并不好过。据2024年年报，大悦城控股实现营业收入约357.91亿元，同比下降2.70%；净亏损约29.77亿元，到2025年四年累计亏损超78亿元，资产负债率高达75.39%。

虽然亏钱，但是人家背靠央企后台够硬啊，所以公司的经营并没有受到影响，也没有出现暴雷的情况，经营现金流还是很充裕的。

但就这样一个根正苗红的央企开发商，做的事情却比很多野鸡开发商还要下作，一个定位高端的楼盘竟然想尽办法“偷工减料、降本增效”，彻底让购房人对央企开发商“祛魅”。

二、央企杰作竟然“半成品”交付

2023年，悦著九章正式亮相，营销攻势铺天盖地。售楼处里，沙盘上的“石材大门”“景观喷泉”“精装车库”精致亮眼，宣传册上写着“臻稀低密雅奢居所”“南站首个第四代住宅”，样板间里的卫生间一体石材台面、品牌厨电，让购房者感觉可以拿钱“闭眼入”。

最火爆的时刻，出现在项目首开阶段。据业主提供的摇号数据，8号楼推出72套房源，吸引了198组购房人报名，中签率仅36.36%。要知道，当时南京南站板块同价位楼盘如映秦淮，产品力更强，但悦著九章凭借“央企+第四代住宅”的双重标签，硬是走出了“一房难求”的行情。

2025年12月31日，悦著九章首批交付，业主们的验房之旅，结果变成了“闹心之旅”。

随后，南京本地自媒体“哥们买房”“凤凰网房产南京站”等陆续发布业主爆料内容，一张张对比图、一段段视频，揭开了这个“央企高端盘”的真面目。

比如楼盘宣传册上的南侧主大门，本来是厚重的石材门头，搭配精致的小区LOGO，大气磅礴。

但实际交付后，业主发现，门头左侧的石材被偷偷换成了仿石材瓷砖，颜色深浅不一，一眼就能看出“拼接感”；门头右侧直接缺失一块，成了“残缺品”。更离谱的是，夜晚灯光黯淡，小区LOGO与石材融为一体，连基本的标识作用都失去了。

东侧行人大门由原售楼处改造，宣传时承诺“精致入户大堂”，实际却空空如也，中央摆件、装饰立柱、灯具全部消失，内部杂乱无章；外部的水景早已停工，池水干涸，树木干枯，场地堆满建筑垃圾，活脱脱一个“烂尾景观”。

销售时宣传的“约4000㎡景观园林”“全龄活动空间”，交付后缩水严重。

承诺的景观喷泉，竟然交付即停用，成了“视觉道具”；小区围墙采用仿石漆涂料，低矮且单薄，隐私性极差，远不如大悦城控股同系列低价位楼盘（如天悦锦麟、天悦风华）的金属包边真石漆围墙。

非机动车坡道更是被业主吐槽为“搓衣板设计”，纯水泥浇筑，边缘锋利，没有任何防护措施，老人小孩推车经过，极易发生磕碰伤害。

作为高端盘的“标配”，地下车库本应是品质的体现，但悦著九章的地下车库，却被业主戏称为“工地同款”。

据自媒体报道，该车库没有任何吊顶和美化设计，顶部管线杂乱无章，业主提出用格栅吊顶美化，被开发商直接拒绝。路面凹凸不平，汽车、人行区域均有凸起，停车后，业主甚至无法正常刷脸通行；标识牌污损、瓷砖脱落、门框掉落的现象随处可见。

更致命的是安全隐患，进出库坡道是大角度弯道，且照明昏暗，夜间行车极易发生事故；交付仅20天，车库就出现了多处渗水问题，墙面水渍斑斑，仿佛“水帘洞”。

有业主调侃：“买的是高端住宅，停的是工地临时车库。”

三、建筑主体品控混乱

事实上，据业主爆料，中粮悦著九章交付仅20天，南侧大门顶部漏水、底部水景外溢，地下车库渗水，这些“漏水三件套”，让业主对建筑质量彻底失去信心。

更严重的是，顶楼防水工艺参差不齐，不同楼栋的施工标准完全不同，部分顶楼已经出现积水发霉的情况，后续极易引发大面积渗水、漏水。

消防楼梯的状况同样堪忧，地面坑坑洼洼，墙面污损严重，多处破损未修补，消防设施的柜门歪斜，与“高端盘”的定位格格不入。

建筑外立面的铝板一体板，安装得参差不齐，有的凸出，有的凹陷，不仅影响美观，更埋下了外墙脱落的安全隐患。

业主还发现，部分卧室飘窗未安装安全护栏，阳台拆除防火墙后，使用的玻璃幕墙未达到耐火极限，甚至存在违规封窗的情况。面对质疑，开发商仅表示“施工符合图纸要求”，却始终未给出合理的安全解释。

如果说公共区域的减配是“面子问题”，那室内精装的问题，就是“里子问题”。

据业主爆料，室内问题遍地开花，瓷砖大面积空鼓，用小锤敲击，“咚咚”声此起彼伏；地漏普遍堵塞，属于装修基础工艺的低级错误；各类室内标识随意掉落，细节处理极其敷衍。

最让业主愤怒的，是“材质偷换”，样板间里展示的卫生间一体石材台面，实际交付时被换成了分段式石材，且存在明显色差，部分台面还出现了开裂。开发商在未提前告知业主的情况下，擅自降低装修标准，属于典型的合同违约。

更致命的是环保问题，房屋全屋大量采用密度板材料，该材料甲醛等有害气体含量极高，且极易吸水变形。

有业主请专业机构检测，甲醛浓度超标2倍多。花4.5万/㎡买的精装房，竟然用最廉价、最不环保的密度板，这是要让业主住“毒气房”吗？。

四、购房人为何“求告无门”？

从2025年12月交付至今，悦著九章的业主们已经与开发商进行了多轮沟通，但结果却令人失望，“沟通了个寂寞”。

业主们的维权之路，一直都是困难重重，在交钱之前，购房人是大爷。但是在交完钱，开发商就是祖宗，购房人往往只能忍气吞声，像鱼肉一样被开发商宰割。

首先是举证难，销售合同都是给购房人挖坑。销售时，置业顾问的“高端承诺”多为口头表述，沙盘、效果图的宣传，并未全部写入购房合同。比如“石材大门”“景观喷泉”，合同中仅模糊表述为“入户大门”“景观绿化”，开发商以此为由，拒绝承认“减配”。对于密度板的使用，合同中仅写“木质材料”，未明确具体材质，业主难以举证开发商“偷换材质”。

其次是维权成本高、耗时久。单个业主的力量微薄，集体维权需要耗费大量的时间和精力。业主们自发组织维权群，收集证据、聘请律师、与开发商谈判，前后可能要花费巨资，却迟迟得不到实质性回应。

有业主算了一笔账：“维权的时间成本、金钱成本，快赶上装修一套房了。”

更让业主寒心的是监管推诿。交付质量问题已经是普遍现象，而业主的权利往往得不到监管部门全力支持，甚至连维权行为都要被打压，很多业主都成了“维稳对象”，交了钱的业主反而成了不安定因素，上哪说理去？

很多买房人都明白，自己就是开发商的“韭菜”，割完就被弃之不顾。维权时，开发商躲着，监管部门推着，他们就像无头苍蝇，求告无门。

五、要先“把购房人当人”

这种业主“维权难”的现状，正在形成一种恶性循环，购房人不敢买房，楼市信心持续低迷；开发商因为“违法成本低”，更加肆无忌惮地减配、欺诈；监管部门的公信力，也在一次次推诿中被消耗。

中粮悦著九章的案例并不是个别现象，这个情况我想绝大部分买房人都遇到过。

近年来，全国多地都出现了“高端盘交付翻车”的情况，从恒大、融创的暴雷，到如今央企楼盘的减配，楼市的“品质危机”，本质上是“对购房人权利的极度漠视”，对开发商违约行为的故意纵容。

在部分开发商眼中，购房人从来不是“需要兑现承诺的客户”，而是“榨取利润的工具”。他们深谙“营销套路”：用央企、国企的光环背书，用“第四代住宅”“高端改善”的概念炒作，用精致的样板间、沙盘吸引购房者。

一旦房子卖完，“高端承诺”就成了“空头支票”，减配、偷工减料，成了常规操作，反正房子一交，开发商就功成身退，后面虽然业主怎么闹，也拿他们没办法。

大悦城控股作为央企，本应扛起品质标杆的责任，却在悦著九章项目上，做出了比民营房企更过分的减配行为。

这种“央企躺平”的现象，比民营房企暴雷更伤市场信心，因为购房人选择央企，就是为了“安全感”，当这份“安全感”被击碎，市场还能信谁？

当下，各地都在出台政策提振楼市，但效果却不尽如人意。究其原因，不是政策不够好，而是购房人的信心不够足。

买房，是绝大多数中国人一生中最大的消费，承载着一个家庭对安居的期盼。

购房人不怕房价波动，怕的是“花高价买烂房”，怕的是“出了问题没人管”。

当“买房容易维权难”成为共识，连央企也信不过的时候，即便首付比例降到10%，房贷利率降到3%，购房人也不敢轻易买账。

提振楼市，不能光靠“政策红利”，更要靠“品质保障”和“权利保护”。只有把购房人当“个人”，尊重他们的知情权、选择权、求偿权，让他们买得安心、住得舒心、维权顺心，市场信心才能真正恢复。

六、打击无良开发商必须长牙齿

要让开发商“把购房人当个人”，仅靠企业的“良心”是不够的，必须靠监管的“重拳”。

目前，我国楼市的监管体系，存在“重预售、轻交付”“重审批、轻监管”的问题。预售资金监管不到位，导致开发商可以随意挪用资金；交付验收流于形式，导致“半成品”也能顺利交付；对虚假宣传、偷工减料的处罚力度过轻，导致开发商“违法成本低，收益高”。

以悦著九章为例，开发商的行为，明显违反了《广告法》《民法典》《商品房销售管理办法》等法律法规。

根据《广告法》第二十八条，开发商对房屋品质、配套设施的虚假宣传，属于违法行为；根据最高人民法院关于商品房买卖的司法解释，开发商对装修材质、配套设施的具体承诺，即便未写入合同，也应视为合同内容。

对于政府监管部门而言，要真正“长出牙齿”，筑牢监管防线。要完善预售资金监管制度，确保资金专款专用；要强化交付验收，实行“一房一验”，让“半成品”无法交付；要加大处罚力度，对虚假宣传、偷工减料、拒不整改的开发商，不仅要责令整改、赔偿损失，还要纳入失信黑名单，限制其后续拿地、开发，让违法失信的成本，远高于违法所得。

安居才能乐业。当每一个购房人的“安居梦”都能被善待，才是拯救楼市的根本之道。

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