"美国有哪些房间？"

"公寓不同于公寓。"

"为什么我看不出公寓和联排别墅的区别？"

为什么同一个小区看起来一样的房子，有的写联排别墅，有的写公寓？'

我们经常会收到一些朋友关于房型的问题，美国多种多样的户型都涉及到风格和归属，让新手购房者很困惑。

这次SALA就来整理一下美国房型，给大家看看户型！先贴一个本文的简单目录。如果有你想了解的功能，请在文章底部给我们留言：

1.当我们在讨论& quot公寓类型& quot:StyleorOwnership；

2.美国住房所有权清单；

3.3的区别。公寓和公寓；

4.4之间的区别。公寓和联排别墅；

5.5扮演了什么角色。HOA在我们的讨论中扮演什么角色？

当我们在讨论“户型“时，我们在讨论什么？

经常有客人跟我说想买联排别墅！我不想要公寓！然后看了所谓的联排别墅，Redfin上明明写着& quot城市住宅& quot。为什么寒柔告诉我，当她告诉我的披露，这实际上是公寓财产？

首先要明确两个概念：——房屋的风格和权属。

风格，顾名思义，就是什么样子，就是什么风格。楼上楼下没有其他邻居，左右至少有一面墙与邻居相连，即Townhome/TownhouseStyle。如果楼上楼下还有其他邻居，而他们只有一层的居住空间，那就是Condo/flatstyle。如果不与邻居联系，就是detachedstyle或者SingleFamilyStyle。如果一栋楼只有两户人家，左右是endunit，那就是duetstyle。现在有开发商做了叠拼别墅。房子内部很有空间感，有楼梯和车库。但有些区域还是楼上楼下邻居相连，隔壁至少有一面共用墙。为了宣传好，很多建筑商或者经纪人也会把这种房子叫做TownhomeStyle。

风格风格在看房的时候可以直接看出来，直接影响居住体验。有没有可以用的院子？哪堵墙连接着邻居？上下左右隔音好吗？室内空间感和采光感是否优秀？这些问题你跟着萨拉看房就可以直接回答了。

如果说风格有点武断，那么所有权产权是一个更严格、准确、公平的定义。房屋产权是背景调查的一部分，SALA在解读披露的时候会给你详细的解释。

在产权公司出具的初步报告中，会有房屋产权的详细界定。是Condo产权，PUD(联排别墅)产权，还是SingleFamilyHouse产权，一目了然。初步不仅详细解释了房子的产权，还详细解释了使用权。如何解读初步报告？地役权在其中起什么作用？请关注萨拉的微信官方账号和视频，我们将另开一个系列解释披露。

美国房屋Ownership大盘点：

美国房屋的产权类型主要分为这几类：

公寓——租公寓；

Condo-自有公寓(仅拥有房屋单元内部，并共同拥有lot shares)；与小区业主的小区)；

Townhouse-联排别墅(房子下面的地段也归业主)；

合作公寓——共有产权的公寓；

TIC(Tenany-in-common)——合作产权公寓；

single family house——独栋别墅；

多户住宅——多户别墅；

Apartment-租赁公寓

公寓传统上被称为出租公寓。一般来说，一整栋楼或公寓小区就是一个所有权，拥有这个整栋小区产权的个人或公司会聘请物业管理公司进行租赁管理。小区里会有出租办公室和onsitemanager。无论公寓内外的小区都由物业管理，任何损坏或问题都可以联系物业维修保养。

Condo-自有产权公寓

Condo是有自己产权的公寓。每套公寓的产权归个人所有，业主可以装修、出租和买卖自己的公寓。但是公寓的维修保养也需要业主自己处理。该社区由该社区的业主和业主协会(HOA)管理，因此需要支付管理费。在公寓产权下，业主和HOA负责维护的区域由HOA bylawandcr指定。

注意：也有

Condo是不带地吗？NoNoNo！Condo只是没有一块直接可以划分出来属于自己的lot，但并不是没有土地的产权。在产权报告中，可以清晰的看到，Condo是有undivided1/nsharesoflotxxx。这里的n就是小区的Unit总数，Lot就是小区的所有占地。

再说一遍，划重点！Condo不是不带土地，拥有Condo的小伙伴们，你们自己看看地产税单，propertytaxbill里面，可是清楚的写了landvalue哦！

PUD/Townhouse-联排别墅

PUD的全称是PlannedUnitDevelopment，它描述的是不受该区域原本标准分区要求约束的房屋开发。在当地政府的许可下，开发商为建筑物和公共区域建立了新的准则。这些可能包括街道照明设计，街道宽度标准，建筑风格，建筑物高度标准，土地覆盖率，公共区域公园或便利设施要求。一般来说，PUD更加密集，地块更小，房主拥有的是房屋和其底下的土地一起的所有权。

在旧金山湾区，几乎所有的PUD产权都有社区和物业管理（HOA），所以业主也是要缴纳物业费（HOAFee），且与Condo类似，会受到HOA的管理和约束。同样的，业主和HOA各自负责维护的区域由HOA的bylawandCC&R规定。

·Co-op–共有产权公寓

·TIC(Tenany-in-common)–合作产权公寓

这两种在大家平时的购买中不太常见，这里就不详细描述。如果有疑问请直接联系Sunnie具体解答。简单来说就是，它们比Condo的限制条件更多，所以在其它条件类似的情况下，Condo会比这两种产权的公寓更昂贵一些。

SingleFamilyHouse-独栋产权

这是最传统也是最受欢迎的产权类型，房主有土地和房屋的产权，在没有物业管理的情况下，不需要缴纳物业费用，一切都是房主自己打理，可以对自己的住宅和前后院自我改造。但是也有很多独栋产权的房屋是有HOA的，常见于比较新的建筑，或者高档小区。新建筑的HOA是社区规划开发的一部分，HOA费用主要用来维护公共区域，如果是AttachedSFH类型（外形类似于联排别墅），那HOA通常还会维护整个建筑（类似于Th和condo的HOA）。如果是高档小区，那HOA通常是用于维护小区的公共区域的绿化，以及公共设施，比如门禁、游泳池，儿童玩乐区，高尔夫球场等等。

Multi-FamilyHouse-多户别墅

指的是一个产权下有2-4个Unit，可以居住两户（Duplex）到四户（Quadplex）家庭。每一户拥有不同的出入口和门牌号，各自有完整的厨房，浴室以及卧室的配套。超过4个Unit的多户住宅产权，就已经不是Residential的范围，就跨入Commercial的范围啦！那超过4个Unit的同一个产权的complex是什么呢？它就是Apartment！

Condo和Apartment的区别：

出租公寓和产权分售公寓的外形类似，都是一栋楼里面有多个住户，但他们到底有什么不同呢？

私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差别主要在于产权的不同，而非长相和外形不同。

打个比方，一整栋Condo中，每户人家拥有各自产权，每套都有不同的房主，而Apartment的整幢楼一般是一个主人，可以归属于某个公司或个人，一般房东用于出租，不能单套出售，只能整体一栋出售。

Apartment和Condo其实也是可以转化的，湾区很多老的小区，在最开始建成的时候其实是Apartment的产权，做了一段时间的出租之后，又convert成了Condo产权单独出售Unit。这个Conversion其实也是地产投资获利的一种方式。

Condo和townhouse到底有什么区别：

Sunnie最常回复的问题就是这个啦！看了上面关于Style和Ownership的区别，相信大家应该已经更清楚如何区分这两个定义了吧？

大家在Redfin/Zillow/其他网站等地方看到的房屋信息里的“Th”，“Condo”其实是由卖方代理经纪人自己填在MLS里的信息，并不保证一定正确。有些经纪人会填Style，有些人会填Ownership，所以没有直接的对比性。我们的建议是，看房就看Style，Ownership看PreliminaryReport产权报告。不用在意网站究竟写的是什么，毕竟等到你卖房子的时候，这些信息是由你的经纪人重新填写的。

那到底这两种产权对房屋的使用和未来增值有哪些影响呢？

首先说使用方面的影响：在使用方面的区别，不由产权决定，而由HOA和Style以及建筑质量决定。HOA的规定决定了你能不能改变房子的外观，改变窗户的朝向，院子里能不能加盖，可不可以更改结构和户型，每月费用多少，自己要维护哪些方面，保险买哪种Plan等等。Style决定了居住时邻居来自何方，建筑质量决定了隔音效果是否良好。

再说对未来增值的影响，增值主要由房屋的使用属性，可改造程度，以及最重要的location决定。影响使用属性的因素有户型，装修，朝向，面积，Style等等，可改造程度要看HOAorCity的规定。

HOA在我们的讨论中扮演了什么角色：

看到这里的小伙伴，是不是感受到了HOA的威力？不止是Condo和Townhouse，其实SingleFamilyHouse也有可能有HOA。判断标准仍然可以用上一段套用哦！

SALATips：：

在有HOA且不能对房屋做任何外在和结构改变的情况下，产权其实对使用体验的影响微乎其微。它最大的影响应该是在做贷款的时候，一般来说，Condo的贷款利率会大于等于Th/SFH的利率，且对Condo的HOA情况的审核会更加严格，有些银行在同等利率的情况下，可能会对Condo产权要求更高的首付。

关于HOA的小知识，我们会单开一系列文章和视频给大家讲解，敬请关注SALA公众号和Youtube视频频道～

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