合肥发文“探索商品房按套内面积计价”，公摊面积为何难取消？
合肥发文“探索商品房按套内面积计价”，公摊面积为何难取消？
红星资本局7月29日消息，安徽省合肥市日前召开研究谋划全市房地产工作的专题会议。会议明确，为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价；大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点；试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场等。
其中最引人瞩目的当属“探索套内面积计价”。易居研究院研究总监严跃进表示，合肥此次探索按套内面积计价，算是国内比较早改革“公摊泡沫”的城市，具有非常好的导向性作用。
不过，在业内人士看来，取消“公摊面积”不可能一蹴而就，甚至可能会影响到购房者的权利。严跃进也认为，现在即便取消了“公摊面积”，羊毛还是出在羊身上，开发商也会把房价调高来填补“公摊面积”的费用。关键在于开发商要把标准、明细公开，比如在购房合同上明确清楚，让购房者感受到货真价实、心里踏实。
合肥发布十条涉房举措
探索套内面积计价、试点现房销售
据合肥日报，7月28日下午，安徽省合肥市召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。
会议指出，鉴于合肥城区房地产市场依然存在“两个摇号”的良好态势，即房企在合肥竞拍土地需要摇号、市民在部分区域购房需要摇号，会议明确要抓紧完善以下工作举措：
一是大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目。
二是为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。
三是“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。
四是大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活。
五是试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场。
六是试行车位、车库与商品房同步办理预售许可证，但严禁捆绑销售。
七是探索房地产项目地下车库整体验收合格，即可办理预售许可证，此举有利于提高地库建设质量，防止赶工期造成地库漏水等问题。
八是落实“全程代办”，全面推进“拿地即开工、开工即开建、交房即交证”。
九是坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，运用“竞品质”机制，探索竞争性谈判出让方式，优先考虑“四没有”的优质房企：即没有项目“烂尾”、没有项目有“保交楼”任务、没有物业管理出问题、没有项目工程质量问题。
十是要以严密制度加强商品房预售资金共同监管，严防资金挪用。
会议要求，要主动识变应变求变，政策举措成熟一条落实一条，早出台、早落地、早见效。发现偏差，要及时纠正。
部分商品房得房率不到75%
公摊面积能否取消？
上述十条工作举措中，最引人瞩目的是第二条“避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”。
什么是“公摊面积”？2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》都明确，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
“公摊面积”一般包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半等。
据证券时报报道，一般来说，过去的多层和小高层住宅的“公摊面积”较小，得房率普遍在80%以上，一些没有电梯的多层住宅得房率甚至达到95%以上。而如今越来越多高层及超高层住宅，其得房率普遍只有70%-75%之间，购房者对此苦不堪言。
近年来，关于取消公摊面积的声音从未间断。2022年两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象。取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。2021年两会期间，全国政协委员周世虹提交了一份“取消公摊面积”的提案。
不过，在业内人士看来，取消“公摊面积”不可能一蹴而就，甚至可能会影响到购房者的权利。
据央视新闻去年8月报道，《商品房销售管理办法》中明确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。从购房人的角度来说，“公摊面积”太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户、公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。
此外，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此，完全取消公摊，在实践过程中可能会出现很多困难和问题。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞晓芬表示：“（目前）按照建筑面积来计价或产权确认也是对老百姓权益的一个保护，因为公用部分也是属于老百姓所有的，还是有合理性的。”
值得一提的是，有城市对取消“公摊面积”早有实践。早在2002年6月，重庆市就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方规定的形式要求商品房现售和预售，都必须以套内使用面积作为计价依据。这使重庆成为了中国率先取消“公摊面积”，直接以套内面积售房的城市。
易居研究院研究总监严跃进认为，现在条件下，即便取消了“公摊面积”，羊毛还是出在羊身上，开发商也会把房价调高来填补“公摊面积”的费用。他认为，关键在于开发商要把标准、明细公开，比如在购房合同上明确清楚，让购房者感受到货真价实、心里踏实。“这没法简单地效仿，确实涉及到很多方面的利益，而且，‘公摊面积’不算进去，那总要有人来承担这部分的费用，需要多方面的从长计议。”
严跃进同时表示，合肥此次探索按套内面积计价，算是国内比较早改革“公摊泡沫”的城市，具有非常好的导向性作用。“此事改革意义重大，对于后续房企拿地部门和户型设计部门，以及物业管理部门等都有非常大的启发，从这个角度看，要积极关注合肥政策，真正做好小区的规划，同时在如何优化‘公摊面积’和小区公共部位设计方面具备新思路。”
（红星新闻）
编辑：曹梦佳