存量按揭利率调整对银行影响如何？对经济影响如何？中信证券解读
文丨肖斐斐 彭博 联系人：林楠
央行对存量按揭利率调整持“支持和鼓励”态度，后续银行间示范效应存在；由于乐观情形和悲观情形将对于银行息差和盈利产生较大差异，因此给予商业银行更多自主权，有助银行依据实际情况来动态调整策略。6月以来的板块调整，充分反映投资者对于银行经营走弱的预期，当前板块估值底部特征明确。
▍事项：
7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会。其中，针对部分存量按揭利率仍处相对较高水平，中国人民银行货币政策司司长邹澜先生提及“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。
▍存量按揭利率调整的历史？
历史回顾。2008年10月，央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍（之前为0.85倍），其中对于存量房贷，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。
银行执行层面存在差异。根据新华社和中国新闻网报道，2008年10月的利率下限调整后，在存量按揭利率调整执行上，各家执行条件存在一定差异，主要包括如下：① 是否存量贷款执行0.85倍利率；② 有无逾期还款记录；③有无两笔以上未结清房贷；④ 贷款余额是否大于30万元等；还有部分银行要求客户转入存款、购买理财或办理信用卡等。
▍不同定价模式的存量按揭利率调整是否差异？
自2020年3月，央行推进存量浮动利率贷款定价基准转换以来，存量按揭利率的定价方式主要分为 ①以LPR为定价基准加点（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；②固定利率。我们认为，同一银行的同等条件客户，两种方式调整幅度大致相同，即方式①的加点部分和方式②的整体。
▍当前存量按揭的定价水平如何？
目前央行会定期披露每季度末个人住房贷款余额和季末当月的新发放个人住房贷款利率，2023年上半年新发放按揭贷款加权平均利率为4.18%，达到历史最低值。由于存量按揭利率调整影响较大的是2012年以来新发的按揭贷款，统计来看，2012/ 2015年以来个人住房贷款净增量贡献了当前房贷余额的近82%和70%（考虑还款因素，实际新发贷款规模占比超过上述数据）；基于此，叠加期间的利率降幅，我们估算（与实际数据肯定存在偏差）存量按揭贷款平均利率区间大致为4.7%-5.0%。另外，2015年以来同期按揭的初始定价水平主要落在4.5%-5.75%利率区间，经历多次LPR调整后，定价水平主要落在4.05%-5.3%利率（区间平均数4.8%-4.9%），侧面佐证上述区间的合理性。
▍存量按揭利率调整对银行的影响如何？
对行业息差和利润影响测算。截至2022年末，金融机构个人住房贷款余额38.8万亿元，有两个假设条件会显著影响测算结果：1）存量按揭定价调整的幅度数；2）存量按揭规模调整的比例。如果假设：情形A存量按揭调整比例20%，定价调整幅度50bps，对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为1.3bps/1.7%，如果假设：情形B 存量按揭调整比例70%，定价调整幅度80bps，对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为7.3bps/9.4%。正是因为两种情形对于银行息差和盈利将产生显著差异，因此如果没有官方文件出台强制性要求，则银行基于当前的监管期待，仍然存在较大的自主空间。
对上市银行的影响差异。截至2022年末，上市国有行、股份制、城农商行的平均按揭贷款占比分别为27.7%/15.7%/12.9%，上市银行按揭贷款占比区间为【6.1%，31.4%】，因此各家受影响幅度各异。其中大型银行定价策略具有指导意义。
▍存量按揭利率调整对经济的影响如何？
按照情形A/B假设，对于商业银行调整后首年的利息收入影响空间约为【388亿元，2173亿元】；而居民按揭月供支出端，按100万贷款，期限15年，等额本息方式测算，下调50bps/80bps对应全年月供减少约3000元/4900元。我们认为，居民消费金融支出的下降可部分增加社会消费支出，部分降低提前按揭还贷压力。我们预计，下阶段全社会各界的行为和反馈，或将成为后续进一步出台更细节的金融政策和经济政策的依据。
▍风险因素：
宏观经济增速大幅下滑，银行资产质量超预期恶化；区域经济景气度大幅波动；各公司战略推进不及预期；财政政策、产业政策预期。
▍投资观点：静待细则及银行跟进策略，基本面景气低位但在预期以内。
我们认为，由于存量按揭贷款定价存在执行层面的较大空间，对银行息差和盈利产生的负向影响存在不确定性，但估值已经大部分反映政策预期。另外，6月以来的板块调整，也充分反映投资者对于银行经营走弱的预期，当前估值底部特征明确。因此我们仍然建议通过确定性来应对不确定性，个股方面推荐：1）业绩增长和估值位置带来的投资回报明确，主要包括未来三年业绩增速确定性强、估值回落至低位的机构重仓银行；2）个体进入资产质量拐点周期的估值修复。
来源：券商研报精选