观点指数 (GDIRI）2026年9月3日，创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金（下称创金合信北京国资公司REIT）在深交所挂牌，成为2025年末商业不动产REITs试点开闸后深交所首单落地的项目，也是全国首单以科技创新与城市更新为双主题的商业不动产REIT。

该基金以2.123元开盘，较2.831元的发行价低开约25%，尾盘收报2.520元，首日下跌10.99%。

上市当日晚间，管理人披露原始权益人及其关联方增持计划，由原始权益人北京市国有资产经营有限责任公司控股85.01%的北京证券有限责任公司择机增持不超过1000万份，占已发行总份额比例不超过1%。

挂牌钟声与增持安排同日落槌，在目前已上市的89只公募REITs中并不多见。

产业资本增持渐稳定

增持计划的时点选择，直接对应发售与挂牌两个环节先后显现的定价压力。理解这一安排需要先回到发行端的认购结构。该基金于2026年7月3日至9日发售，10亿份份额由战略配售、网下发售与公众发售三部分组成，初始战略配售7亿份，占比70%，最终由29家战略投资者全额认购。

真正反映市场化需求的网下与公众环节热度有限：网下询价阶段，剔除无效报价后配售对象拟认购总量仅为网下初始发售份额的1.38倍，公众投资者认购确认比例达到80.49%，与此前公募REITs打新需要低比例配售的情况形成对照。上市交易公告书显示，截至8月27日基金持有人仅5233户，机构投资者持有份额占比91.36%，无限售安排的流通份额为2.998亿份，且网下投资者获配份额在上市前三个交易日最多可交易50%，首日实际可供交易的筹码进一步收缩。

从二级市场的价格发现过程来看，合竞价阶段即以2.123元定价，盘中逐步修复，最高触及2.520元并以此收盘，全日成交20.25万手约合2025万份，占无限售份额的6.76%。按收盘价计，总市值25.20亿元，较28.31亿元募集规模回落3.11亿元。

增持公告随即在当日晚间跟进，增持主体北京证券为原始权益人北京市国有资产经营有限责任公司控股85.01%的关联方，增持不设价格区间，期限自9月3日起6个月，资金来源于自有或自筹资金，并承诺增持份额在实施期间及届满后6个月内不减持。按发行价测算增持资金上限约0.28亿元，按首日收盘价测算约0.25亿元。

至于出面增持的为何是一家券商而非原始权益人本身，更多是执行效率的安排，也凸显了增持计划的急迫。上市之前，北京国资公司及其同一控制下关联方已合计持有3.9亿份，占总份额的39%：北京国资公司自持2亿份，占20%，限售60个月；北京工业发展投资管理有限公司、北京数据集团、北京中小企业融资再担保、北京证券、北京国华文科融资担保五家关联方合计持有1.9亿份，限售36个月，其中北京证券已持有2500万份，占2.5%。

北京证券前身为瑞信证券，2025年7月完成股权变更与更名，北京国资公司持股85.01%，瑞士银行持股14.99%。由体系内的持牌券商北京证券出面，以自有或自筹资金直接通过深交所竞价系统申报，省去了委托外部经纪通道的环节。

将这一安排置于全年维度观察，产业资本增持已从个案走向群体行为。据公开统计，2026年以来沪市已有建信中关村REIT、招商科创REIT、汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT、创金合信首农REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT等7单产品披露增持计划，增持金额或份额上限合计约4.3亿元。

与本基金同一管理人的创金合信首农REIT，于8月11日公告，原始权益人北京首农信息产业投资有限公司拟在12个月内增持不超过2000万份，占总份额的比例不超过2%。增持主体普遍采用自有或自筹资金、二级市场择机买入、附加锁定期的相似结构，制度模板已趋于一致。

增持密集出现的背景，是公募REITs二级市场持续的估值消化。

中证REITs全收益指数自2026年1月29日盘中高点1056.97点震荡下行，6月25日触及926.26点，截止9月3日，年内区间回撤7.74%；产业园区板块年内已下跌22.36%。首批商业不动产REITs在6月上市后的三个交易日内，即四单中的三单跌破了发行价。供给放量与板块调整相互叠加，一级市场定价与二级市场可接受价格之间出现系统性落差，增持由此承担起估值稳定器的功能：以产业方的增量买入对冲卖出压力，以锁仓承诺向市场传递长期持有信号，并使原始权益人与公众投资者的利益在二级市场价格层面重新绑定。

但增持工具的边界同样清晰。以本基金为例，1000万份上限仅相当于首日流通盘的3.34%，资金体量对短期流动性具有边际支撑，却不足以单独决定价格中枢；此外，公告中的不设增持价格区间的表述，意味着增持主体并不承诺在特定价位托底，而是保留根据市场趋势择机操作的弹性。

截至9月4日，创金合信北京国资公司REIT收盘价为2.557元，较首日收盘上涨1.47%。但较2.831元的发行价仍折价约9.68%。而从年内已披露增持计划的其它项目表现来看，公告对交易情绪的修复多体现为短期效应，价格中枢能否站稳，最终仍要回到可供分配金额的兑现程度。

资产运营是定价的最终锚点

增持回应的是二级价格与发行价之间的短期偏离，并不改变底层资产的现金流预期。二级市场快速重估的根源，在于发行定价所依据的评估假设与北京办公市场现实景气之间存在落差。该基金入池资产为海淀区集智未来项目（量子芯座、量子银座）与东城区隆福寺一期项目（隆福大厦、隆福寺北里），总建筑面积约12.57万平方米。

招募说明书显示，两个项目以收益法评估的合计估值为25.69亿元，评估采用5.0%的折现率；28.31亿元的实际募集规模较评估值溢价约一成。定价测算给出的2026年、2027年预测分派率分别为4.42%、4.63%，在目前已发行的商业不动产REITs中处于偏低区间。

集智未来项目的经营数据呈现出租率回升与租金下行并存的结构。项目2024年至2025年末的出租率由88.97%回升至94.81%，但年度合同租金单价由2023年的8.39元每平方米每天降至2025年的6.63元，出租率修复以租金让渡为代价。项目定位人工智能产业载体，集聚120余家科创企业，产业集聚度构成需求端的基本支撑，但2002年至2003年投入运营的楼宇楼龄偏长，2026年至2027年又逢租约集中到期，续租单价能否企稳是现金流预测的首要变量。

隆福寺一期项目的波动特征更为明显。项目营业收入2023年为1.17亿元，2024年升至1.23亿元，2025年又回落到1.13亿元。2025年末剔除自用面积后出租率88.28%，全年客流接近800万人次，商业氛围处于修复通道。需要持续跟踪的是租户结构：该项目关联租赁收入占比49.18%，集智未来项目为14.31%，关联租金的定价公允性与市场化独立运营能力曾是交易所问询的重点；单一租户华夏银行占项目2025年营业收入的22.30%，叠加2026年至2027年的集中到期窗口，出租率、租金单价与租户结构三类数据的同步性，将直接决定预测分派率的可兑现程度。

由此回看，真正能够弥合估值分歧的，是上市后未来底层资产续租租金、出租率、营收的持续增长。产业资本增持可以稳定一时的预期，资产运营本身才是定价的最终锚点。

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