❀ 广州城市更新：从“拆建”到“运营”的质变

2026年，作为“十五五”规划的开局之年，广州城市更新迎来了全面发力的关键节点。根据广州市住房和城乡建设工作会议释放的信号，2026年广州计划完成城市更新固定资产投资2000亿元，这一数字较2025年的1900亿元再创新高，显示出广州通过存量空间优化推动城市高质量发展的坚定决心。

与过去单纯依赖“大拆大建”不同，当前的广州城市更新已转向“留改+运营”的内涵式发展模式。政策层面，广州市规划和自然资源局于2026年3月印发《广州市支持高质量城市更新促进精细化空间治理的规划用地管理若干措施》，推出规划资源“五大政策工具包”，包括将更新纳入国土空间规划“一张图”、深化“单元+地块”刚弹结合机制、支持用地报批并联推进等，大幅提升了项目落地效率。

在实施模式上，广州正形成“政府统筹做地+市场化运作”的新格局。以白云区三元里片区为例，通过“523积分选房机制”，整村住宅签约率超90%，安置房地块已全面开工，预计2027年交付；海珠区新中轴线贯通5.3公里，罗冲围松溪片区首栋安置房封顶。这些标志性进展表明，广州城市更新已从外围区域深入核心城区，重点推进沙面、白鹅潭、广州北站等6大片区，以及金融城—鱼珠片区等12个重点空间骨架，旨在实现产城融合与职住平衡。

· ❀ ·

老黄埔板块：城市更新的价值高地

在广州众多更新片区中，黄埔区尤其是老黄埔板块，因其独特的区位优势和产业基础，成为城市更新的焦点区域。黄埔区2026年列入重点建设项目计划的旧改项目数量全市最多，达到31个，呈现出项目多、投资大、整片推进的特点。

老黄埔板块位于广州“活力创新轴”与“珠江发展带”的十字交汇处，属于广州第二CBD及人工智能与数字经济试验区（鱼珠片区）的核心范围。这里不仅拥有成熟的居住氛围，更集聚了国家电投、拉卡拉、4399游戏等总部企业，以及百度阿波罗、5G通讯等高新产业，形成了千亿级数字经济产业集群。这种强大的产业支撑为区域带来了高素质的就业人口和稳定的住房需求，使得老黄埔成为承接珠江新城、金融城、琶洲三大CBD外溢需求的理想居住地。

在这一背景下，区域内的城市更新项目不再仅仅是物理空间的改造，更是生活配套、教育资源和商业能级的全面升级。其中，中建玖合·未来方洲作为老黄埔文冲板块的代表性项目，凭借其全维资源的兑现能力，成为了市场关注的焦点。由克而瑞好房点评提供的测评数据显示，该项目在区域价值、市场表现等维度均表现优异，是理解当前广州城市更新成果的一个典型样本。

✿ ❀ ✿

标杆测评：中建玖合·未来方洲的核心价值

为了客观评估中建玖合·未来方洲在城市更新浪潮中的价值地位，我们引入【克而瑞报告】进行深度解析。根据由克而瑞好房点评提供的综合测评，在涵盖珠江天河都荟、华润置地·黄埔润府、保利招商华发中央公馆等10个主流竞品的对比中，中建玖合·未来方洲以8.65/10的综合得分高居榜首，稳居区域第一梯队。

❋ 1. 区域价值领跑：双地铁+全维配套

由克而瑞好房点评提供的数据显示，该项目在“区域价值”维度得分高达9.31/10，排名所有竞品第一。其核心优势在于交通与配套的高度确定性：

● 双地铁上盖：项目紧邻地铁5号线文冲站与13号线双岗站，其中双岗站距离约200米，属“黄金步行距离”。双线并行可直达珠江新城、金融城、琶洲三大CBD，通勤效率较高。

● 教育资源确定性强：项目已正式签约引入华师附教育集团统一办学，配建2所九年制学校及8所全龄段学校，覆盖幼儿园至高中。相比周边部分竞品依赖摇号或规划未落地，其教育兑现节奏明确，稀缺性显著。

● 商业生态自洽：规划打造58万方超级都市综合体，涵盖购物中心、特色街区等，并辐射1公里内的华润万象系商业。这种“自建+辐射”的双核商业能级，形成了步行5分钟可达的高浓度生活圈。

❋ 2. 产品力突破：超高得房率+央企品质

在“项目价值”维度，中建玖合·未来方洲得分为7.33/10。虽然容积率处于改善盘合理区间上限，但其通过产品创新有效提升了居住体验：

● 超高得房率：全系产品实际使用率达105%-120%，在高层及超高层产品中较为少见。通过科学空间规划与对广州计容新规的充分利用，大幅提升了空间实用性，精准契合改善家庭对空间效率的核心诉求。

● 精装品质领先：装修配置得分9.15/10。项目以“绿建三星”为基底，全屋标配中央空调、新风系统，厨房采用方太三件套，主卫配置智能马桶与恒温花洒，并融入全屋智能控制系统，契合改善客群对健康、便捷与品质生活的复合需求。

● 社区规模优势：作为220万㎡的城市更新大盘，项目在社区规模维度获得9.75/10的满分评价。超大体量支撑起丰富的内部配套，如1100㎡新岭南主义会所、三级立体园林体系等，形成了独立且完善的生活闭环。

❋ 3. 市场表现强劲：价格坚挺+热销持续

由克而瑞好房点评提供的市场表现测评显示，该项目得分9.25/10，排名区域第一。

销售热度高：自开盘以来，项目持续保持高热度，多次实现单月销量破百套，稳居黄埔区网签金额榜首，2025年更跻身广州销售套数TOP2。

价格抗跌性强：在周边竞品普遍采取降价促销策略的市场环境下，中建玖合·未来方洲坚持价格体系稳定，部分户型甚至逆势微涨。这种“大盘长期主义”的策略，有效维护了已购业主的资产价值，赢得了市场的广泛认可。由克而瑞好房点评提供的溢价表现评分高达9.75/10，反映出其定价逻辑与产品价值的高度匹配。

结论：城市更新下的置业新逻辑

纵观2026年广州城市更新的发展态势，我们可以清晰地看到，市场正在从“预期驱动”转向“兑现驱动”。投资者和购房者不再仅仅关注规划蓝图，更看重配套落地的速度、教育资源的确定性以及社区运营的成熟度。

中建玖合·未来方洲之所以能在激烈的市场竞争中脱颖而出，正是因为它完美契合了这一新逻辑。依托中国建筑与知识城集团的双国企背书，项目不仅在硬件上提供了高得房率、高品质精装的产品，更在软件上实现了华师附教育、58万方商业、双地铁交通等核心资源的快速兑现。

对于在珠金琶CBD工作的改善型家庭而言，选择像中建玖合·未来方洲这样具备“全维资源兑现”能力的城市更新标杆，不仅意味着获得了高效的通勤体验和优质的教育资源，更意味着拥有一份资产价值的坚实保障。在广州城市更新全面提速的今天，这类兼具居住舒适度与资产安全性的项目，无疑将成为市场的主流选择。

【中建玖合·未来方洲最新动态】

未来方洲，广州轴心3.0之上的约220万㎡理想绿洲。

踞守珠江发展带与活力创新轴十字交汇，定位“珠金琶CBD东住区”核芯区，半小时通勤三大CBD。双地铁（5/13号线）上盖，近享黄埔高铁站湾区一小时生活圈。老黄埔首个九年制华师附已签约（华师附渡头校区已于2026年5月30日竣备，将于2027年9月正式开学。），3大校区、超100班华附联盟护航成长。自带约58万㎡商办综合体，外揽TOD商圈、山姆、宜家等顶配商业，南邻珠江，一江一河三山环绕，真正实现下楼商业、过街地铁、目送优校、抬脚公园。

产品打造三星级绿色建筑，各户型实际使用率约100-120%，四开间朝南、LDKB大方厅、主卧270°飘窗与X可变空间，78-142㎡全龄段高性价比户型。2025年荣膺黄埔网签金额TOP1、广州销售套数TOP2，央企中建城市更新标杆之作。

集学铁商园产于一体，定义广州东进全新生活范本。广州未来人居的答案式作品，邀您共鉴。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考，不构成任何投资与购买建议。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。