新鸿基地产旗下位于香港西九龙总站发展项目IGC。资料图片

2月26日，新鸿基地产（00016.HK）正式披露2025/26财政年度中期业绩。报告期内，公司营收、利润双双实现大幅增长，财务结构持续优化，同时逆势上调派息。在香港楼市温和复苏和市场普遍收缩派息的大背景下，新鸿基不仅交出了一份远超行业平均水平的成绩单，还向外界释放强信心的信号，这家老牌港企究竟凭借什么在周期波动中实现稳健前行？

●南方日报记者 柴亚娟

租售并举：双轮驱动筑牢基本盘

财报数据显示，截至2025年12月31日的六个月内，新鸿基实现营业收入527.05亿港元，同比增长31.98%；归母净利润102.47亿港元，同比增幅达36.21%，盈利增速显著高于行业平均水平。与此同时，公司宣布中期股息定为每股0.98港元，较上年同期提升3%，股息派发将于2026年3月19日执行。在行业普遍收紧派息、现金流承压的背景下，新鸿基的分红举措，充分彰显了公司对自身经营状况与未来发展的坚定信心。

亮眼业绩的背后，是新鸿基“租售并举”战略的持续发力以及极致稳健的财务管控能力。截至报告期末，公司净资产规模达6264.09亿港元，净负债比率进一步降至13.5%，利息覆盖倍数提升至8.7倍，平均实际利率压低至3%，债务结构持续优化，财务成本压力不断减轻，为企业经营构筑了坚实的安全边际。

从业务结构来看，物业销售成为本期业绩增长的核心驱动力。报告期内，新鸿基物业发展业务收入298.57亿港元，占总营收比重达56.65%，同比大幅增长82.49%，其中香港市场贡献收入264.74亿港元，占物业发展业务收入的88.67%。按权益口径计算，公司在香港市场实现合约销售额约174亿港元，启德“天玺·天”二期、西沙SIERRA SEA、屯门NOVOLAND第3A期、半山帝景园等核心项目热销，成为销售业绩的主要支撑。2026年1月推出的西沙SIERRA SEA二期A、B标段，认购登记量刷新纪录，单批次合约销售额突破90亿港元，为公司下半年业绩增长奠定良好基础。

在布局策略上，新鸿基始终坚持“聚焦核心、审慎扩张”的原则，确立“香港80%、内地20%”的开发业务配比，深耕核心城市优质地段，不盲目追求规模扩张。截至期末，公司在香港持有土地储备533万平方米，内地土地储备600万平方米，优质土储均位于核心区位，资源禀赋突出，为长期销售业绩提供了稳定保障。

若将物业销售视作增长引擎，租赁业务则是新鸿基穿越市场周期的压舱石。报告期内，公司实现总租金收入122.85亿港元，同比持平，其中香港物业投资租金收入87.97亿港元，旗下商场整体出租率维持在94%的高位，稳居港资房企“收租王”地位。目前，新鸿基持有总价值超4110亿港元的优质投资物业，涵盖高端商场、甲级写字楼等多元业态，仅香港零售物业面积便达122万平方米。高出租率、高稳定性的商业资产，持续为公司输送充沛现金流，成为抵御市场波动、支撑长期发展的核心底气。

直面挑战：寻找新的增长极

尽管租售双轮驱动让新鸿基在行业调整期保持领先，但市场环境的结构性变化，正让这家老牌房企的租赁业务面临前所未有的挑战。在总租金收入持平、商场出租率维持高位的表象下，公司净租金收入同比下滑1%，租赁业务增长陷入瓶颈。

从市场环境来看，香港甲级写字楼市场自2020年以来持续承压，续租租金普遍下调，即便中环IFC出租率升至98%、西九龙IGC出租率维持91%，租金水平仍难以回归历史高位，直接拖累整体租金表现。内地商业地产同样面临消费分级、电商冲击等多重压力，2024/25财年，新鸿基内地物业租赁收入同比下降2%，净租金收入同比下降3.2%，香港与内地市场的双重压力，暴露了传统收租模式在需求结构变化中的短板，即便是核心地段的顶级物业，租金定价能力也出现明显弱化。

与此同时，内地商业地产头部企业加速崛起，进一步挤压市场空间。以华润置地为例，2025年公司经营性不动产租金收入329.4亿元，同比增长12.8%，在营购物中心达125座，依托全产品线布局与“投融建管退”闭环模式，规模与增速双优，市场竞争力持续提升。相较之下，新鸿基依托高端品质与财务稳健的发展路径，面临着愈发激烈的市场竞争。

面对行业变局与业务挑战，新鸿基主动调整经营策略，通过精细化运营与地标布局，破解租赁业务增长难题。在香港市场，公司持续升级会员运营体系，旗下The Point会员数量突破300万人，2025年7月推出的The Point Gold贵宾会籍，整合商场、酒店、超市、电讯等全生态资源，以专属服务提升客户黏性，稳住商场客流与消费活力。在内地市场，公司聚焦一线城市核心地标综合体建设，上海ITC Maison计划2026年上半年开业，广州南站ICC将于2026年下半年竣工，杭州国际金融中心、南京国金中心等项目稳步推进。这些核心区位的地标项目，承载着新鸿基未来租金增长的核心期望，也成为检验其跨周期运营能力的关键标尺。

从本期中期业绩来看，新鸿基凭借租售并举的成熟模式与极致稳健的财务策略，在行业周期中站稳脚跟，实现了业绩与信心的双重释放。而面对租赁市场的结构性挑战，公司通过运营升级与战略布局主动求变，试图在传统优势业务上寻找新的增长极。未来，在香港市场稳步复苏、内地商业地产竞争加剧的格局下，这家老牌港企能否持续穿越周期、巩固行业地位，仍有待市场的进一步检验。