近年来，随着成都二手房市场日益活跃，交易过程中发生的纠纷事件也呈上升趋势。

近日，成都购房者陈煦(化名)就遭遇了这样一件事：经过长达半年的看房选房，陈煦终于选中一套位于成都市双流区的二手房，经房产经纪公司查询，当时这套房源除了有房贷外，并无其他异常情况。于是，双方签订买卖合同后，陈煦便放心交付了5万元定金给房东。由于签订合同是在周五下班后，陈煦、房东和经纪人约定下周一去办理过户。周一上午，三方到达成都市房屋产权交易中心时，意外却发生了，买卖双方提交资料后，系统显示该套房屋被双流区人民法院查封，无法进行正常交易。

是什么原因造成房屋被查封？后来经纪人多番查询后，房东才承认是自己借了一笔10万元的消费贷，资不抵债，这套作为抵押的房屋就被查封了，现在卖房也是为了还贷款。

按照二手房买卖合同约定，房东应退还陈煦5万元定金及违约金，但陈煦对这套房很满意，想继续交易。经双方协商，房东找到一家垫资公司将贷款还上，解除了查封。在双方约定再次去过户时，这套房屋又被金堂县人民法院查封，原因是房东的另一笔20万元消费贷到期未还。眼看购房无望，陈煦要求房东退还5万元定金，并赔偿2万元违约金，但房东没有资金进行赔付，经双方协商，房东找到另一家垫资公司还贷款，最终解除了这套房屋的查封，最终顺利交易。

虽然一波三折，前后耽搁了一个多月，此房最终顺利成交。房产经纪人告诉记者，这样的情况并非个例，在当下的市场环境下，购房者需警惕交易风险，特别是房屋被查封的潜在风险，如果遇到这种情况，购房者应该怎么办？

四川致高律师事务所合伙人舒彦文律师表示，一旦房屋因被查封等原因导致无法过户，购房者可以要求经纪人以及房东及时处理并解决债务问题，债务问题处理完后申请法院解除对房屋的查封，并及时办理过户手续。若房东解决不了，建议购房者要求房东尽快退款，如果房东不能退款，购房者应及时向法院起诉，在将来房屋被拍卖的时候，参与分配。

那么，在二手房买卖中，购房者应注意哪些问题，如何规避上述风险？舒彦文律师提出三点建议——

第一，购房者首先要核实房屋的产权信息，要求房主提供房屋不动产登记信息查询结果。这关系到“房屋是否能交付、是否能过户”，如果该房屋存在抵押登记、司法查封、居住权登记，将对房屋过户、交付、使用造成严重障碍。如果购房者遇到这种房屋就不要入手，即便购房者很满意该房屋，也需要房主解决以上权利限制情形后再进行交易。

第二，购房者需要核实房主信用与债务情况，通过中国执行信息公开网查询房东是不是失信被执行人以及有无限高记录，通过中国裁判文书网查询房东是否涉及重大债务纠纷的诉讼。如果遇到房主存在大量债务的情况，购房者需要谨慎购买，房主的债务可能会影响房屋的交易及过户，购房者在交易过程中，应注意做好资金监管，可以委托可靠的第三方机构或者贷款银行，待房产顺利过户后，再将购房款付给房主，防止过户过程中产生纠纷或者争议。

第三，购房者需要实地了解房屋的现状，了解是否存在严重邻里纠纷(例如楼上、楼下是否存在噪声超标影响睡眠等情况)，以及是否欠缴物业费等情况。

如果购房者实地了解到房屋存在严重邻里纠纷的话，建议谨慎购买。且在房屋过户前，要求房东提供物业费缴纳凭证，避免欠款纠纷。

二手房交易中常见的风险

一、产权不明引发的纠纷。

房屋产权不确定，无法办理过户手续。在房产交易前，一定要仔细核实房屋产权状况，不能光听卖家的一面之词，得自己去房管局查档，确认房子是否存在抵押、查封、共有产权人等情况。

二、虚假承诺导致的损失。

卖家或中介如果称周边马上要建大型商场、小区要全面升级改造、会调整到更好的学区、成交返佣、申请更低的贷款利率等。购房时不能轻信承诺，避免被骗。

三、合同条款漏洞带来的麻烦。

合同通常有固定格式，但合同条款里对于房屋附属设施的归属和处理没有明确说明也会引发纠纷。如买家入住后，原房东将家具、家电等搬走也会引发争执。因此在签订合同时，应有详细、明确的约定，特别是关于房屋附属设施、违约责任、争议解决方式等关键内容，一定要写清楚。

四、资金监管缺失的风险。

买卖房屋时，卖家要求买家直接把定金或购房款打到自己的账户，结果钱转过去后，卖家却联系不上，这就是资金监管缺失带来的风险。在房产交易中，资金监管是非常重要的环节，最好通过银行进行资金监管，把购房款存入专门的监管账户，等房屋过户等手续办理完成后，再由银行把钱转给卖家，保障买家的资金安全与购房权益。

五、中介违规操作引发的问题。

故意隐瞒房屋存在的质量问题，如天花板渗水、墙面裂缝等，导致买家后期不得不花钱维修房屋，新增一笔支出。购房者在选择中介公司时，应选择信誉良好、有赔付机制的中介公司，发现问题及时要求中介承担责任。(川观新闻记者 范瑞鸣)