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毕业季到了，职场新人，找到房子了吗？

我找到了我最喜欢的房子。你认识租房新手，反坑反诈骗的租房指南吗？

据悉，2021年，全国高校毕业生总数达到909万人，同比增加35万人，应届毕业生人数再创新高。由于缺乏生活和法律经验，每年的六七月份既是应届毕业生的毕业季，也是他们卷入租房纠纷的多发季。

近日，上海市嘉定区人民法院对近三年来应届毕业生因缺乏租房经验引发的房屋租赁合同纠纷案件进行了梳理。当2021年毕业季来临的时候，这份《“踩坑血泪史”与租房指南》呈现在屏幕前供你查阅。

从在校园里群居到下班后独自生活，让我们教你& quot人生的第一课& quot因为离开校园。

2020年6月毕业后，小金和小婷合租了一套两居室，并分别与房东签订了租赁合同。仅仅相处了半年，就因为公共区域的清洁问题发生了矛盾和激烈的争执。小金觉得小婷斤斤计较，不想再和小婷相处了。于是小金赶紧收拾行李，在租期未满的情况下，三天之内就火速搬离了房屋，并仅仅在微信上简单告知了小霆和房东.

房东认为小金擅自搬走导致其租住的房屋空置，提前搬出属于违约行为，因此房东拒绝退还小金之前缴纳的押金和租金。小金一看，一纸诉状将房东告上法庭。

2020毕业季提前退租的事情不止一件，也不仅仅发生在2020毕业季。

2018年5月，签了一年租约的毕业生小斌和租房三个月后就自行搬离了房屋，而且没有通知房东小伟。,房东肖伟在发现小斌擅自搬出后，将小斌告上法庭。肖伟表示，不仅押金不予退还，还要求小斌按照三个月的租金标准支付提前终止的违约金。

2018年5月，没有租房经验的小文在某二手商品交易平台上找到了租房信息。在没有仔细审查出租人和房东之间的租赁合同的情况下，小文在为期两年.与小阳签订了租赁合同，住了一个月后，房东来收房。此时，小文才知道小杨和房东签合同时有一个只剩下一个月了的租赁期限。

房东说租期到了，要求小文搬出房子。小文没办法，只好再次找房。顶着烈日再次抢着租房的小文越来越气愤。为了拿回自己预付的房租和押金，弥补自己的损失，小雯将小洋起诉至法院。

2019年6月，小花找到中介公司租房。看了三天，小华觉得一直没有找到心仪的房子，于是决定停止和这个中介的合作。中介小峰央求小华，说不签一单就带小华去公司会被主管训斥，于是小峰让小华在他的文件上签字，证明小峰这两天的业务量。小华碍于面子没仔细看内容，就在小峰拿出来的《确认单》上签了名。

谁知两个月后，中介公司将小花告上法庭，要求小花支付中介费。小华刚刚仔细看了所谓的《确认单》，其中一行小字写着“双方一致确认，经乙方推介已完成上述房屋出租业务，甲方同意向乙方支付佣金叁仟元”.原来这个《确认单》披着确认业务量的外衣，其实是一个虚假的中介合同.

法官说法

租房有风险，签合同需要谨慎。虽然房屋租赁合同通常需要双方签字，满足生效条件后才能生效，但是在租赁过程的前期和后期，还是有很多点需要大家注意的。以下是法官为大家准备的租房小贴士。让我们来看看。

合同签订期

很多毕业生毕业后不一定能租到整间房子，租一间卧室是毕业生租房的惯用操作。现在的房屋租赁市场上就有这样的群体，专门从房东那里收房，整合资源，然后再转租或者转租出去。除了传统的中介平台和信息发布平台，房源的发布方式也发展出了包括但不限于微信微信官方账号、短视频平台等多元化方式。

因此，毕业生应在众多租房信息中仔细筛选，尽量在正规租房平台或通过正规中介,找房，并对房屋进行实地考察，以避免& quot货物不对& quot。

02、承租转租房时核实前手租赁合同

转租人是否有转租权，直接关系到转租合同能否履行；如果之前的合同(即房东与转租人之间的租赁合同)因未经同意转租而解除，后续的合同(即转租人与承租人之间的租赁合同)也被确认无效，房东有权收回房屋。

所以在签订房屋租赁合同的时候，所有毕业生都要确认自己是。

法条索引

《中华人民共和国民法典》

第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”

第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”

03、签约时明确双方权利义务

租房过程中，各位毕业生要与合同相对方签订详细确切的房屋租赁合同，尤其要对房屋的具体坐落、房屋租赁期限、房租构成及支付方式、交付家具标准、退房条件、续租条件、违约责任等重要条款做着重确认。

若各位毕业生通过中介寻找房源租房，在中介方与委托方之间还会形成居间法律关系。

法条索引

《中华人民共和国民法典》

第七百零四条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”

第九百六十三条规定：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。”

第九百六十四条规定：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”

04、看清条款内容再签字

各位毕业生无论是签订正式合同还是佣金确认单，一旦有需要本人签字的书面文件，都需要仔细阅读，对条款内容确认无误后再签字。如果合同中有约定不明或容易引起歧义的条款，应要求对方进行详细说明，或者在合同上明确标注后再签字。因为根据法律规定，除非有虚假意思表示、重大误解、欺诈等导致合同可撤销或无效的情形外，合同在双方签字确认后即为生效，双方需按约履行。

法条索引

《中华人民共和国民法典》

第四百九十条第一款规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。”

第五百零二条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”

合同履行期

01、转账时明确钱款的指向

签订了租赁合同并不是万事大吉，合同履行的过程中同样要注意。由于租房时押金一般需要在合同签订之初缴纳，且下一期租金按照惯例往往会在本期租金将要到期之时即预缴。所以，承租人第一笔缴纳给出租人的价款往往集合了多种性质的价款，当月交的钱也一般是后几个月的房租。

在此建议毕业生们转账付款时明确钱款指向，例如添加转账备注，如“20xx年x月-x月房租及押金”，或在转账后及时联系出租人，明确表明“xx月房租水电已付”等，避免事后对账不明。

02、妥善使用租赁房屋及屋内设施

各位毕业生在租房期间，应妥善、适当地使用房屋及屋内设施，这是承租人应尽的法定义务。但是若在退房时，出租人以房屋和屋内设施折旧为由扣押租金或要求赔偿，则需判断房屋和屋内设施的折旧是否超过了正常使用限度。如有必要，可以在入住和退租时分别对房屋重要部位和设施进行拍照，方便退租时进行对比。

法条索引

《中华人民共和国民法典》

第七百一十条规定：“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。”

第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”

03、续租或提前退租时按约履行通知义务

提前退租是毕业生租房纠纷的多发点，提前退租而不告知的人占比较少，更多情况下很多毕业生是通知房东后随即搬出房屋。但仔细研究很多房屋租赁合同可以发现，若要提前退租或续租，承租人有提前一定时间通知合同相对方的义务，以供双方磋商及过渡，也方便房东找到下家、缩小房屋出租的空置损失。若违反了此项合同义务，按照法律规定需承担违约责任。

因此，若毕业生们想要提前退租或续租，一定要仔细阅读合同条款是否有通知义务。即使合同中没有约定，也最好与出租人进行协商，给双方留出足够的协商过渡期。

法条索引

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

结语

古人云，安居乐业。房子虽然是别人的，但生活却是自己的。希望每一位毕业生都能顺利租到心仪的房子，也祝各位毕业生前程似锦、不负韶华！

来源｜上海市嘉定区人民法院

作者：丁雨晴

责任编辑|张巧雨

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