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2024年05月31日 09时36分49秒
【央视新闻客户端】

距离瑞金医院一步之遥，与香山医院一街之隔，走上三分钟就是复兴公园，复兴中路565弄小区绝对是市中心的“钻石地段”；但对住在小区21-22号、23号、24-25号等三幢楼的居民来说，住房条件差也是不争的事实——破旧的小梁薄板房，三户人家合用厨卫，户均使用面积10到15平方米。

不想放弃好地段，又想住上新房？5月30日，住在复兴中路565弄21-22号、23号、24-25号的142户居民迎来了旧住房综合改造签约100%生效。居民不用出一分钱，将原址住上厨卫独用、独门独户、带电梯和阳台的新房。

记者当天在现场采访发现，这个项目涉及居民户数不多，但改造难度却不小，黄浦区在这里创新了很多工作方法，对全市的旧住房改造具有借鉴意义。

每户增加5.6平方米独用厨卫

在现场，家住一楼的张阿姨难抑激动之情。今年70多岁的张阿姨住进来40多年，她家房子算是“顶配”，但居住面积也只有25平方米。

最要命的是厨卫合用，最初张阿姨一家要与其他7户人家合用卫生间。后来，为了解决卫生间紧张问题，相关部门给他们加建了一排卫生间，但还是要三户人家合用。“卫生间内是蹲便，我们上了年纪，用蹲便太受罪了，蹲不下去，站不起来。”

三幢老房是建造于上世纪60年代的小梁薄板房，早已超过建设时预计的使用年限。外墙一些破损处，用手轻轻一掰，直掉墙砖。房屋存在一定安全隐患，到了必须要改造的地步。

2023年，黄浦区房管局牵头启动了“复兴中路565弄项目”的前期研究工作。经第三方专业单位及区内各相关部门评估认定，拟采取“原址改建”方式实施改造。

黄浦区房管局副局长朱炯介绍，改造后，将在原居住面积不减少的前提下，通过局部加层、扩建的方式为每户居民配备独用的厨卫设施，每户人家能增加约5.6平方米的面积，实现套内成套，同时将加装电梯、增设地下非机动车库，完善相关配套。

“不用自己出钱，实现旧房变新房。能轮上这次旧房改造，是我这辈子最大的好运气。”张阿姨说，这个地段自己住惯了，以后肯定要回搬的，新房还有电梯，住在楼上的老邻居也不用为上下楼发愁了。

空间用到极致，但品质却不打折

不同于上海其他旧住房改造项目，“复兴中路565弄项目”实施的难点在于改造空间极其逼仄。

作为非成套旧房改造项目，改造的重点之一是要解决住房不成套的问题，即要给居民打造独用厨卫，这需要一定的空间扩张。

但三幢老房位于衡复历史风貌区，夹在一众里弄之间，前后左右均是风貌保护建筑，离最近的一幢风貌保护建筑仅有4.9米。这造成了三幢老房的改造没有了“长胖”的空间，又考虑到周围的风貌与光照，其高度上的增长也极其有限。

在类似的项目中，腾挪空间最常用的方式是抽户，即抽走部分居民，腾出一定空间；但在前期意愿征询过程中，不少居民表示，该处交通、就医方便，不愿意抽户后异地安置，只愿意接受改造后回搬。

唯有“螺蛳壳里做道场”，黄浦区规划资源部门反复研究，在房屋间距已近乎规范极限的现状下，巧妙运用填平建筑凹处、局部东扩、南扩的方式，最终实现了“一户不抽”，满足了居民原址安置的愿望。

空间使用到极限，但改造的品质却丝毫不打折。

项目组为居民设身处地地考虑，小到阳台空间内的洗衣机摆放等细节都考虑进去，尽力为每户居民提供设计方案的“最优解”。

设计师坚持“一户一方案”，把自己当居民去设想房屋应改造成什么样。有户居民家原为两室户，但两个房间处在同层斜对角的位置。设计师通过同层的协调移位和巧妙的空间设计，将改造后的两间房间整合为一套带有独用厨卫的“南北通”两室户，为这户人家创造了舒适与开阔的居住环境。

当天，该项目创造了全市旧住房成套改造“三项新纪录”：居民参与度（一轮意愿征询和二轮签约两个100%同意）、征询至签约生效时间（旧住房改造项目一轮征询生效至二轮签约生效仅用52天）、签约完成速度（二轮签约首日即实现100%）。

不仅要老房居民同意，还要做通周边居民的工作

“复兴中路565弄项目”能跑出如此速度极其不容易。

黄浦区创新了“包干式联系+点单式服务”的工作模式，成立了6个工作小组驻点包片，每个小组由一名瑞金二路街道干部、一名思南居民区的居委干部加两名物业工作人员组成，为142户居民就关心的政策口径、方案调整、利益诉求、矛盾纠纷等问题，落实“接单即办”的快速响应机制。

负责改造实施的永业集团，则创新性地将户型设计方案提前到居民改造意愿征询前，带着方案和居民点对点沟通交流，一遍遍反复打磨，取得了居民的支持与理解。

三幢老房内60岁以上居民占了80%以上，考虑到老年居民在房屋改造期间在外居住过渡可能存在不便，工作小组帮助有子女的老年居民联系了子女，落实过渡房屋，正在为没有子女的老人联系出租房。

“其他的旧房改造项目只要住在老房内的居民同意，而这个项目还要做通周边居民的工作。”瑞金二路街道党工委副书记朱江伟说。

三幢老房被多处优秀历史建筑、文保建筑包围，且均是民居，距离老房最多不过8米。一旦改造施工，噪音、粉尘等势必影响到周边居民生活。

工作小组一家家对周边居民做动员工作，提前取得他们的理解。对于部分影响极大的居民，在尊重他们意愿的基础上，由政府出资帮助他们在外过渡居住。

卢湾公房公司副总经理陆忠明介绍，在整个施工期间，永业集团专门制定了对周边建筑的施工保护方案，对周边保护建筑进行动态监测，并邀请文历保专家全程驻扎现场指导监督，确保施工不对周边历史建筑产生破坏。

统筹项目与周边，实现区域整体“风貌重塑”

“复兴中路565弄项目”所在的复兴坊是百年里弄，有很多名人居住过，在为三幢老房进行改造的同时，黄浦区将统筹项目与周边，实现区域的整体“风貌重塑”。

比如，三幢老房的外立面会采取真石漆和涂料相组合的材质，局部使用仿砖涂料，与周边历史建筑的红色面砖相呼应，通过将立面设计、色彩搭配、装饰元素等融入街区风貌中，实现与周边历保建筑的协调统一，又兼具现代的简约和实用。

在三幢老房的北侧有一幢优秀历史建筑同样也存在房屋老旧、厨卫不成套等问题。黄浦区房管局城市更新科科长毛嘉毅介绍，黄浦区将在这里实施全市首次“同一地块，两种模式”的成套改造路径，将这座优秀历史建筑的居民暂时迁走，对房屋进行保护性修缮，在有条件的楼层通过增设卫生设施、内部分隔等方式，实现厨卫独用，解决这幢建筑中居民反应强烈的屋顶漏水、设施老化等问题，实现他们的居住环境的焕新。

在三幢老房改造的同时，黄浦区还将对整个小区的环境进行改造，重新整修铺设公共道路、提升绿化，让整个小区面貌从内而外焕新。

记者了解到，“复兴中路565弄项目”改造预计在2026年实现居民回搬。