昨日(4月22日)，首届公园城市论坛在成都举行，论坛10个重点项目集中签约，总投资844.3亿元，涉及总部经济、城市综合运营、文化旅游、人工智能等领域。其中，成都高投集团与轨道城市发展集团就成都高新区三岔站TOD综合开发项目进行了签约，2019年成都热词“TOD”,再次与成都城市发展一起被书写。

"托德& quot已经很久没有在成都出现了，距离2017年下半年成都市政府首次提及还不到两年。但在成都的城市发展中占据很高的地位并被频繁提及，实属罕见。尤其是2018年9月，成都召开TOD综合开发座谈会，TOD综合开发被提到了前所未有的高度。

2019年被定位为成都TOD综合发展的开局之年。今年，成都市计划启动13个轨道交通站点综合开发TOD示范项目，其中高新区卢晓站作为首个TOD综合开发项目，已于3月开工。

毫无疑问，& quot托德& quot将是成都未来城市发展中不可忽视的环节之一。然而，作为一个& quot新物种& quot，大众还是不太了解：TOD的发展模式是什么？为什么需要TOD模式？成都将如何推进TOD建设，避免& quot适应环境& quot.今天瑞丽君就来说说TOD。

“城市病”显现TOD为何能促进城市精明增长？

TOD（Transit-Oriented-Development），即“以公共交通为导向的城市发展模式”最早是由新城市主义代表人物、加州大学的彼得卡普索(Peter Capuso)提出的，针对的是美国的城市和区域规划。要更准确地理解这一模式，首先要了解TOD模式诞生的前因。

新事物的诞生总是伴随着旧事物的消亡。在以TOD为代表的新城市主义概念诞生之前，美国的城市发展依靠& quot汽车导向的郊区蔓延& quot，这与美国汽车工业的快速发展不无关系。与此同时，美国大力建设城市道路，汽车出行成为美国居民的主要选择，占比超过70%，而公共交通出行比例降至10%以下。

这种城市发展模式带来了严重的问题：低密度& quot城市土地利用、居住区和就业中心的分散导致人口分散，公共交通服务水平不断下降，环境压力、能源危机、交通拥堵等问题随之而来。

"TOD模式是解决这一系列& quot城市病& quot。——回归传统的城市生活氛围，追求功能多样、居住与工作平衡的城市规划。一般来说，TOD模式是要& quot在公交车站周围布局商业和办公室，为不同收入水平的居民提供多层次的住宅。同时，内部交通系统应能满足公交、骑行、步行等各种出行方式，并尽可能与公共绿地、公园等公共设施组织成网络，与学校、图书馆等公共设施相结合。"

传统社区规划道路模式：strong调道路等级，主干道分担了很多交通压力，减少了机动车交通对整个区域的影响，但同时也增加了主干道的负荷，容易造成拥堵，区域之间不同点的联系也不方便，不利于步行和骑行。TOD规划下内部道路模式：大多采用网格形式，以避免迂回的道路。短而直的道路形式方便了各功能区之间的联系，为行人和骑自行车的人提供了良好的环境，同时也为汽车使用者提供了多种可供选择的路线。这种开发模式具有明显的优势：在混合用地形式下，城市功能布局更加紧凑，所有功能都由公交站点连接，因此人们更愿意选择公共交通，这有助于提高公共交通的利用率，缓解& quot大城市病& quot并促进城市的智能增长。

从“点”到“面”地铁上盖TOD开发

让我们回到成都：为什么成都要采用TOD模式？美国地广人稀，而成都显然不是，所以不能说成都的用地是& quot低密度& quot。然而，在过去的几十年里，成都只有一个单一的城市中心，再加上& quot圆形和放射状& quot路网方面，成都仍表现出诸多问题：城市发展过于集中，城市资源分布不均导致人口分布不均，交通拥堵.因此，TOD模式同样适用于成都，以及正在蓬勃发展的地铁交通。

从2004年到2017年上半年，成都围绕多个地铁站开展了地铁上盖开发实践。成都IFS是这一时期的典型产物，但此时TOD开发的概念尚未形成，且地铁上盖虽然连接商业与地铁，但并不是真正的TOD项目3354地铁上盖物业只是公共交通+单一商业体，是一个“点”；而TOD项目涵盖了更多城市功能，形成了一个综合性社区，是一个“面”。.

典型& quot托德& quot机能结构

公园城市+PPP模式TOD开发如何实现“成都范式”？

不过，TOD终究是一个“舶来品”，如何避免“水土不服”是一个重要课题。锐理君认为，成都的TOD综合开发可以从以下两个方面进行突破。

01

TOD+公园城市：为更多的绿化腾出空间

作为“公园城市”的首提地，在成都未来的城市发展蓝图中，到处都有公园城市的影子，包括TOD综合开发。那么，TOD开发如何与“公园城市”相结合？

前文提到，TOD是一种紧凑的布局模式，鼓励的是围绕轨道交通站点周边进行高密度的土地开发，遵循“宜高则高”的规律（交通最方便的地方承载能力最强，最高容积率可以达到10左右）。

但同时，“TOD”内部的各项功能围绕着相应的开敞空间展开，包括公园、广场、绿地及担当此项功能的公共建筑等，以便为人们提供交往的空间。商业、商务用地的高密度开发，就可以腾出更多的空间去打造绿地、公园等，这也正是成都“公园城市”理念的体现。

以本次签约的高新区三岔站TOD项目为例，这是成都规划的16个城市级站点之一。根据此前公布的初版方案来看，这个项目最大的亮点就是或将打造一条空中慢行系统——依托于新建的18号线高架段打造线型空中花园。

02

TOD+PPP:从财政拨款到盈利反哺

除了交通拥堵、环境污染以及土地利用率低下等，传统的地铁开发还存在一个更大的问题：如何实现可持续发展？

目前成都地铁已开通的运营里程约200公里，过去的开发资金多来源于“财政拨款+银行贷款”的形式，政府财政压力大，同时政府授权经营缺乏激励机制，经营效率偏低，而后期成都还规划有更多的地铁运营里程。因此，纯粹靠政府提供资金的模式难以为继，结合成都的情况以及全球的成功案例来看，PPP模式是更好的选择。

所谓PPP（Public—Private—Partnership）模式，即政府与私人组织之间，为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系。直白来说，如果能在地铁建设以及TOD开发中引入PPP模式的话，就能引导社会资本流入，并且引入多方专业机构的参与，既带来了资金，也提供了专业支持。

从今年1月的高新区陆肖站TOD土地拍卖来看，成都TOD开发采用PPP模式的可能性还是有的：轨交集团负责地铁及站点的建设，项目的其他功能比如商业、住宅等部分，则可引入专业的地产开发商、运营商，多方合作优势互补，后期实现盈利的目标并不难。

可以说，TOD模式对于成都来说是一剂良方：既有助于缓解“城市病”，同时若能实现盈利，可以减轻政府的财政压力，反哺城市发展。不过TOD开发对于成都来说还是一个新事物，后期能否顺利推进，还需要持续学习全球成功经验、逐步细化“蓝图”。

参考资料：

1.马强，《近年来北美关于TOD的研究进展》，2003

2.戴德梁行，《城市发展系列·TOD白皮书》

3.戴德梁行，《探索PPP模式在TOD城市开发中的运用》