在进入到2023年之后,国内楼市的救市政策不断。像郑州、青岛、苏州、金华、南京、常州等超20城放松限售、限购政策。与此同时,银行房贷利率也已经跌破了4%。此外,为了刺激人们的购房需求,不少城市还出台政策,允许购房者用公积金账上资金来支付首付款。最近,相关部门也宣布,将来买房是“认房不认贷”。
尽管如此,当前楼市走势并不能令人感到乐观。不仅新房的销售面积和销售额出现了明显下跌,而且各地二手房的挂牌量也出现了激增的现象。数据显示,2023年6月底,全国13个关键城市的二手房挂牌量呈现全面上升的趋势。值得一提的是,7月份百城二手房下跌的城市高达96个,比6月份91个还要增加5个。
显然,各地救市政策对楼市的刺激作用并不是很大,这主要有两方面的原因:一个是,近年来,国内房价一直处于下跌的趋势,失去了赚钱效应。而对于买房者来说,是买涨不买跌的,房价上涨他们会跟着追涨,房价如果下跌,炒房者就会选择退出。
另一个是,在经历了3年疫情之后,很多人积蓄用尽,收入减少。老百姓的购房能力被严重削弱了。此外,现在很多家庭购房也是越来越理性,不像过去那样冲动买房,而是会根据自己实际需求来决定是否买房。
现在问题来了,房地产长期调整趋势已经形成,为何明知救不活,还要全力抢救?对此,我们认为,虽然救市并不能改变房地产的大趋势,但却可以迟滞楼市下跌的进程,避免短期内房价出现大幅波动。现在各地都在全力救市,主要有以下三个原因:
第一,房价如果下跌,很多家庭会面临资产缩水的问题。资料显示,房产占国内居民家庭的77%,另有23%才是金融资产。如果房价出现下跌,很多家庭资产会大幅缩水,这是各方都不愿意看到的结局。此外,如果房价下跌,原来的业主就要找开发商讨说法,这样不仅不利于开发商的正常销售,而且还会影响到社会的和谐。
第二,房价如果在短期内快速下跌,跌幅超过30%以上,把很多购房者的首付都给跌没了。那么,不少人就会选择弃房断供,这是银行最不愿意看到的结果。届时,银行手里拿着大量房子,却要面临无法及时变现的困局。
与此同时,如果房价短期内出现大跌,开发商的房子销售不出去,库存积压严重,大量银行贷款到期无法归还,很可能会造成银行系统性金融风险。所以,要避免房价在短期之内出现大幅下跌的情况。
第三,如果房地产市场长期低迷,将会影响到当地GDP的增速。要知道很多地方经济都依赖于房地产市场的繁荣。此外,房地产市场低迷,还会影响到其上下游几十个产业的发展,将会有大量人员转行或者失业。
更要命的是,房地产市场低迷,土地市场价格就会下跌,这将会影响到土地财政的收入,最终各地财政收入会大幅减少。所以,在很多时候,明知房地产市场调整趋势已经形成,也要全力抢救,至少可以迟滞房价下跌的进程,避免房价大起大落。
现如今,国内楼市救市政策是一波接着一波,但所起到的效果并不明显。这主要是,老百姓收入减少,支撑不起当前的高房价。还有就是房价下跌,失去了赚钱效应,投资客也开始退出楼市。那么,为什么明知楼市救不活,却还要全力抢救呢?
主要原因是:1、很多家庭会无法接受房价大跌的结果;2、银行可能会出现大量不良资产;3、这会影响到当地经济的增长,以及土地财政的收入。不过,虽然无法改变楼市调整的趋势,但是救市政策可以避免短期内房价出现大幅波动,尽可能的让房价实现“软着陆”。