鉴报｜民营房企如何突围？龙湖：不靠负债规模驱动资产、销售增长
今年上半年，房地产行业呈现弱势复苏，多数房企业绩仍然不佳。据新京报记者不完全统计，截至7月底，已有超70家港股及A股上市房企发布了今年上半年业绩预告，其中约有44家预告上半年归母净利润为亏损，占比超过六成。
不过，新京报记者也注意到，在目前已经披露2023年中期业绩的房企中，也有保利发展、招商蛇口、龙湖等部分房企穿越了行业周期，实现了逆势增长。以龙湖为例，今年上半年，龙湖集团实现股东应占溢利为80.6亿元，剔除公平值变动等影响后，股东应占核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元。
那么，龙湖集团是如何保障净利润实现正向增长的呢？
看重运营、服务板块利润
根据龙湖集团发布的2023年中期业绩报告（简称“中期业绩报告”）显示，今年上半年，龙湖集团实现股东应占溢利为80.6亿元，剔除公平值变动等影响后，股东应占核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元。
在行业整体下行、约60%的上市房企预计上半年归母净利润亏损的情况下，作为民营房企代表，龙湖集团能够实现核心净利润的正向增长，实属不易。
此外，在行业毛利率持续下滑的背景下，龙湖依然保持了超20%的毛利率水平。根据中期业绩报告，得益于运营及服务业务的稳步增长及运营效率提升，龙湖集团整体毛利率进一步修复，毛利达到139亿元，毛利率提升至22.4%。
新京报记者分析龙湖集团的利润结构发现，今年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%，经营性利润占比已超半数，龙湖集团的运营及服务业务所贡献的利润已经超过开发业务贡献的利润，成为在房地产市场低迷的背景下拉动整体利润增长的新引擎。
具体来看，今年上半年，龙湖集团以商业、长租公寓为主的运营业务收入达63.3亿元，同比增长8%，毛利率为77.3%；同时，以物业管理、代建为主的服务业务及其他收入达58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%。
由此可见，运营和服务两大板块业务的毛利率要大幅高于开发业务，并拉动了龙湖整体毛利率超过20%，这在房地产行业毛利率下滑的背景下是极其不容易的。
在8月18日召开的2023年中期业绩发布会上，龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平表示：“龙湖已经不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模、销售的增长。在这个高质量发展模式下，我们会更加看重运营及服务航道的利润占比，今年上半年运营和服务业务的利润占比超过50%，全年我们也希望运营及服务的利润占比能够保持一个比较高的数字，这样全集团盈利指标都能够得到一个比较好的水平。”
提前偿还明年到期债务
就在中期业绩报告发布之前的8月14日，龙湖集团刚刚完成了一笔17亿元境内债的提前偿还。
据了解，今年7-8月，龙湖已累计偿还共计83.7亿元公司债，至此，2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。此外，153亿港元银团贷款将于2024年1月到期，龙湖也已提前偿还72亿港元，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。
据中期业绩报告显示，截至6月底，龙湖集团的综合借贷总额为2070.9亿元，规模稳中有降；平均借贷成本为4.26%，保持行业低位；负债结构亦保持合理，平均贷款年限为7.19年，进一步拉长；净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率为61.9%，创近五年新低，连续七年满足“三道红线”的要求。
在房企融资普遍下降的背景下，龙湖是如何实现融资补血的呢？对此，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶在业绩会上透露：“对于龙湖的融资和偿债安排，我们也在这个大的方针体系下铺排了融资策略，在银行端，龙湖是所有大行和一些银行最好战略合作伙伴之一，有非常好的信用。银行端融资依然是我们融资渠道的主力。截至6月底，我们的银行融资占比55%，尤其是经营性物业贷，因为我们有很多商业天街持续开业，经营性物业贷上半年同比增加了100亿元，达到400亿元，整个账期很长，这个给了我们一个很大的‘定心丸’，为公司的长期发展奠定了一个基础。”
“另外一个渠道就是境外银团，这也是银行为主导的，在这么一个非常波动的市场中，上半年龙湖依然提取了31亿港元的银团，这个门槛是比较高的，也是高信用公司才能享受。除了银行之外，我们还关注境内债券融资。目前，由于一些房企的爆雷事件，企业的债券价格还没有恢复到应有的信用水平。我们跟央行密切合作，在他们的帮助下，发行一些中债信用增进公司支持的债券来做补充。我们已经发行中债信用增进公司担保债券35亿元，最近还有15亿-20亿元正在筹备中。”赵轶如是说。
不仅如此，龙湖正在着手安排提前偿还明年到期的债务。赵轶透露：“今年我们已基本没有偿债压力，同时我们正在准备提前还明年到期的海外银团贷款。我们明年到期的债务有200亿余元，外币债务几乎为零。现在，我们在手的公司债券有200多亿元的额度，银行间的中期票据有210亿元的额度，银团贷有15亿美元。同时，我们在深化与银行合作，做经营性物业贷，随着商业项目陆续开业，我们的经营性物业贷能够增加，全航道的经营性现金流为正，同时还有开发贷，加上回款效率高，能够以多重保障确保公司应对波动或者危机。”
底线思维，压力测试
一直以来，在业绩会上，龙湖集团管理层强调和重复最多的关键词就是，自律、审慎和底线思维。
“龙湖始终将安全性放在一切发展的首位，以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。”陈序平在中期业绩报告中表示：“三年前，我们就提出降负债的管理策略；现阶段，龙湖的整体债务规模稳中有降，结构持续优化，外债占比持续压降，提前铺排高比例（97%）以全面对冲外汇波动的风险。”
在持续有房企爆雷的当下，龙湖集团的安全性也备受市场和购房者所关注。
对此 ，赵轶也表示：“事实上，龙湖每隔半年都会做一次压力测试，龙湖始终坚持底线思维，我们内部有一个高度的共识，就是要保持优秀的财务结构，比如短债占比控制在10%左右、提前偿债等。这种审慎的财务结构使得我们能够轻装上阵，积极应对风险，不管市场恢复周期有多久，龙湖都有信心穿越这个周期。”
正是这样的前瞻性和未雨绸缪使得龙湖集团能够安然度过眼下的市场波动。
卸下债务压力后，龙湖集团在谋求更高质量、更稳妥的发展模式。在陈序平看来，行业过去处于高杠杆发展模式，过去基本聚焦地产开发，以规模作为业绩的导向。不过，规模越大需要的资产规模越大，负债规模也会变大，资产和负债会同步上升，如果市场出现波动，企业会出现问题。
因此，龙湖集团从很多年前就开始做战略转型，控制负债规模，包括业务开发、运营、服务三大板块。正如陈序平在业绩会上表示：“在负债率稳步下降的情况下，龙湖还要持续优化提升资产质量，而资产质量提升就等于分子减少，分母变得强壮，整个公司就能变得更加健康，实现高质量发展模式。”
新京报记者 徐倩 封面图/企业提供
编辑 武新 校对 赵琳