首付比例降低、认房不认贷、税费减免,多项住房政策如何落地?
南方Plus客户端
2023-08-16 08:11:18
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原标题:首付比例降低、认房不认贷、税费减免,多项住房政策如何落地?

近日,住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会,提出要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。这也是继中央指出“要适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱”后,国家部委对相关政策的最新发声。

多位专家认为,三项政策涉及金融财税等领域,体现了调整优化购房相关政策的导向,有助于引导各地在此类领域持续放宽政策,但也认为需提高政策实施的精准性。

“认房不认贷”对一线城市影响或最大

此次,住建部再提的三项政策措施比较明确,意图也明显,即降低住房消费门槛、成本,释放住房消费的需求。其中,个人住房“认房不认贷”的提法受到关注,不少人认为也直击一线城市痛点。

“‘认房不用认贷’的政策表述最值得关注。”易居研究院研究总监严跃进表示,这一表述对一线城市影响最大,“此前一线城市在这个领域政策过紧,也导致二套房认购成本过高。”

一直以来,“认房认贷”是一线热门城市调控楼市的重要手段,即居民在购买住房时能否享受首套房优惠,会综合考虑其房产和贷款记录。事实上,在这一政策下,一部分改善性、刚性住房需求也受到限制。

一方面,对于本地居民而言,其只要在本地购买过房产并办理过贷款,在置换新房时,即使名下已无房产或贷款已结清,也算作二套房,需要支付比首套房更高比例的首付比例、房贷利率。

另一方面,对外来人口、新市民而言,其需要买房定居,虽本地无房但只要在其他城市(如原籍地)有贷款记录,也无法享受购买首套房的优惠。

“认房不认贷,能比较明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。”严跃进认为,目前住建部明确提出,也意味着在此类领域会有持续宽松的政策变化。

但广东省房协土地与产业研究中心主任赵卓文认为,当前“房住不炒”仍是主基调,特别对于一线热门城市,“具体到广东,当前的住房政策是‘一城一策’,要看各地对二套房的态度,我认为各地会比较谨慎去实施。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步认为,“认房不认贷”在一线热门城市也应精准实施。

“比如珠三角的外来人口、新市民多,不少人此前在老家或其他省区贷款购买过住房,因为有贷款记录,这部分人再购房就算二套或准二套,这对他们的需求释放和安家定居造成比较大影响。”李宇嘉表示,如果能针对这一部分外来人群精准实施“认房不认贷”,对他们的利好是最大的,也能释放一部分需求。

这些政策何时落地见效也广受关注。多位专家认为,目前住建部的表态通过媒体发布,具体以住建部召开企业座谈会的形式来发布,后续还需要金融管理部门、各地贯彻落实。李宇嘉认为,政策具体落地的过程应该是因城施策,“各地不会步调一致、内容一致地实施,而是会有先有后、政策力度有大有小,也不会一下就把政策用到底。”

需提高税惠政策精确性

此次,住建部也提出要进一步落实好改善性住房换购税费减免。

买卖房屋涉及的税费政策,一直以来备受市场关注。早前,国家税务总局发布的《支持协调发展税费优惠政策指引》,因其中提到了“个人销售住房减免增值税”“个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税”等多项税费优惠,一度在市场上被误传出台了房产买卖税费优惠新政,引发热议。税务部门表示,该《指引》发布的并非新政,只是对已经颁布实施政策的梳理、汇总、指引。

住房买卖涉及不同的税费,包括契税、增值税、个人所得税等。相较于一手房市场,二手房交易涉及的税费更多,也更为复杂。

一名房产中介对记者表示,一手住房买卖主要涉及契税,根据住房所在地区、面积、是否首套房等条件,实施不同的契税税率。而二手住房的买卖,买家主要涉及契税,卖家则主要涉及增值税、个人所得税等。“因此,‘卖一买一’的改善型置换业主会更加关注税费政策。”

严跃进表示,此次住建部关于税费减免的表述,有两个重点需要留意,一是“落实”,二是“改善性住房换购税费”。他认为,应理解为个税减免的相关政策。

早在去年9月底,财政部、税务总局就发布了“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告”,明确自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

享受该项税收优惠政策须满足以下条件:一是纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内;二是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关,应为新购住房产权人或产权人之一。假设一名业主在2022年12月出售一套住房,转让金额为240万元,缴纳了个税4万元;其于2023年5月在同一城市重新购买了一套300万元的住房,因新购住房金额大于旧房转让金额,他可申请享受退税4万元。

上述政策的出台,主要是为了支持居民改善住房条件。“相关政策的宣传还需进一步加强,享受税惠的程序也可进一步简化,以最大程度释放税惠红利。”严跃进认为,在需求提升的情况下,相关的税费优惠政策可起到“锦上添花”的作用。

“此次住建部强调,进一步落实好改善性住房换购税费减免,预计后续针对换房需求的政策支持仍有空间。”广东省社科院财政金融所副研究员李礼表示,房地产相关的税收优惠有助于降低购房者置业成本,支持合理购房需求,短期看有利于修复置业预期,激活住房消费需求。

李礼也提出,房地产个税调控政策在遏制房价过快涨跌的同时,也要合理引导市场预期,稳定市场;同时,充分发挥其他税收的调节作用,合理运用税费手段,支持合理的自住需求,抑制投资投机性需求。

中山大学岭南学院经济学教授林江认为,目前房地产市场存在消费需求不足的情况,包括税费政策等在内的调控工具可应新形势适当作出调整,实现更精准施策。“国家目前鼓励多生育,市场上对于改善性住房是存在一定需求的。未来应在坚持好‘房住不炒’的原则上,进一步挖掘和刺激这部分改善性住房需求,提高相关税收优惠政策的精准性和针对性,例如政策向多孩家庭等确有实际需求的人群倾斜,以取得最大的政策效果。”他说。

南方+记者 张子俊 曾美玲

【作者】 张子俊;曾美玲

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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