如何看待城中村改造？
萝卜投研
2023-07-24 17:06:05
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长江证券在7月24日表示，短期而言，需求端量价下行压力加大，核心城市土拍竞争依然较激烈，政策端仍是定价主线。长期来看，传统开发龙头优势将持续巩固，尤其中等规模的优质龙头；此外，稳定现金流业务可助力穿越周期，重资产关注核心收租物业，轻资产关注国央企物管公司。
对地产投资有边际贡献，但力度还需观察几个关键变量
包括城中村改造的城市更新由来已久，且投资体量并不小，尤其是在大湾区；此次超大特大城市城中村改造迎来中央层面的指导意见，一定程度上将带来城市更新提速，由此引致的增量部分对地产投资有一定边际贡献。只是边际贡献的力度还需观察几个关键变量：
1、城中村的界定，只是法理上的城中村，还是包括更广义的老旧小区。
2、在防止大拆大建的顶层基调下，城中村改造的拆除比例（原则上不超过20%）能有多大弹性。
3、拆除部分的货币化安置比例，决定是去库存还是增投资。
4、改造部分的投资强度。
5、政策强调多渠道筹集资金，政府介入的力度如何。
6、城中村改造涉及广大租住人口的民生问题，节奏也不宜过快。尽管上述变量当前并未完全明确，但我们倾向于认为，这将是一个偏长期的综合改造过程。
政策预期迎来边际修复，关注优质龙头和稳定现金流
短期而言，需求端量价下行压力加大，核心城市土拍竞争依然较激烈，政策端仍是定价主线。
从问题导向去看，当前政策目标仍未充分达成，供需两端持续宽松的大方向不会改变，只是落地的时间点有一定不确定性，但近期稳增长政策持续落地，涵盖支持民营经济、家居、电子、新能源汽车等，也再次提及大城市积极稳步推进城中村改造，地产政策预期迎来边际修复。
长期来看，传统开发龙头优势将持续巩固，尤其中等规模的优质龙头；此外，稳定现金流业务可助力穿越周期，重资产关注核心收租物业，轻资产关注国央企物管公司。
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