531 户小区仅 25 户交物业费致电梯停运，为何会出现此类现象，该如何解决？

碧翰烽/文

据媒体报道，某城市一小区531户，居民大多是拆迁安置村民，物管费每平方米1元，仅25户交物管费。

物业负责人说，“我原本希望用我们的服务来打动业主，但是最终证明我的这个想法太幼稚，我已经垫资了一年多，都是我自己出的钱。”

村支部书记称，“一部分百姓从村民转换成居民的过程当中，是有一些过渡期的问题。”

我曾经走访过一个拆迁安置小区，起初几年居民不用缴纳物业费，统由有关部门拨付一笔资金予以解决，几年之后再慢慢由居民业主自己缴纳物业费。

可就在要居民业主开始自缴物业费的时候，出现了问题。一方面是业主习惯了不缴物业费，现在突然要他们缴纳，显然不太乐意，真正支持收物业费的业主少之又少。

另一方面是小区的各种问题开始浮出水面，比如停车位严重不足，部分房屋漏水，下水道经常堵塞，盗窃现象时有发生，电动车飞线充电多，楼道垃圾乱堆乱放，等等。这么多的诉求和上访，开始让街道社区头疼，并成了居民业主拒交物业费的最重要理由。

为此，街道社区做了大量工作，通过争取上级部门各类资金，逐一解决了小区出现的诸多问题，通过几年努力，小区面貌大为改观。停车位增加了，建起专门的电动车充电桩，下水道疏通了，小区主要部位均安装了视频监控，房屋漏水的也得到了治理。

尽管如此，真要开始向业主收物业费时，还是面临很大难度。他们开始是社区代管，收了一年，基本还行；后来慢慢移交给物业公司时，就遇到了难题，收费率大大下降，大家总有这样、那样的理由，比如宠物纠纷、卫生保洁不到位、租房的人晚上睡得太迟影响老人小孩休息，等等。

我还走过不少类似的安置小区，有的管理慢慢步入正轨，有的就还面临不少难题。

总结下来，有三点颇为深刻：一是许多问题都是当年建设遗留下来的问题，主要是建设标准、质量令人堪忧，与那些商品化住宅小区相比，不是一个档次。

二是小区居民业主不少是回迁户，有的从村民而来，有的是从老居民而来，大家当中也有不少都是熟人。应该说，这样的小区，有的可说是城市里难得的熟人社会。

三是街道社区倾注了太多精力，类似这样的小区，完全靠物业能够撑下来的，非常少，绝大多数都有街道社区干部在参与。

一位在基层工作多年的干部称，现在的小区物业问题，已经不简单是个市场行为问题，也就是过去常以为的“你服务我交费”问题，而是切切实实的基层治理问题。

因为在小区物业所涉及到的种种纠纷当中，有很多问题已经超出了物业服务的范畴，也超出了现有物业服务的能力水平。比如房屋建设遗留问题，房屋质量问题，业主之间纠纷问题，等等。

他说，如果再不引起对小区治理的高度重视，尤其在房地产已经过了火爆的时候，未来的影响至少有两个：一个是小区矛盾纠纷会越来越多，就目前的街道社区治理的能力和水平，恐怕难以承受；还有一个就是会影响一些小区房子的价值，比如安置房、回迁房、超大住宅小区、老旧小区等等，因为它们的物业服务将来都会面临诸多问题和挑战。