前两天财务部和税务部两个部门联合发了个公告，说了两个事：

1、刚购买不足两年的房子对外出售，只需要缴纳3%的增值税，原来是5%，等于是减免了2%

2、购买满两年的房子对外出售免除增值税。这个没有变化，一直都是这样实行的。

其实即便第一条购买不足两年的房子出售缴纳3%的税其实也不是新政策，而是2024年12月25日全国人大常委会通过的《增值税法》将于2026年1月1日施行，

所以，刚购买不足两年的房子出售减免2%的增值税只是照例执行最高法律条文而已。

对此有人说倒不如让降价的房子全额免除税费，这样或许还好一些，有可能让楼市产生更大的化学反应。

刚看到中指研究院的最新数据，2025年12月百城二手住宅平均价格同比下跌8.36%，而11月30个重点城市的二手房成交，靠的全是“以价换量”。

上海200万以下房源成交占比近半，北京更是超五成房源总价低于200万。

这组数据让我想起最近很多朋友跟我聊的：既然降价卖房成了主流，不如直接给这些降价房源全免税费，是不是就能把楼市救活？

今天我就跟大家聊聊这个话题，答案可能和很多人想的不一样。

先先回答第一个核心问题：全免税费，真能让购房者买单吗？

很多人觉得税费是压垮成交的最后一根稻草，但我想提醒大家，2025年的楼市，刚需早就不是“差这点钱”的问题，而是“敢不敢买”的心理博弈。

就拿主力成交的200万房源来说，当前增值税政策下，满2年就能免征，就算不满2年，3%的税率也就6万块钱。

而根据58安居客的数据，2025年重点城市二手房降价幅度平均在8%-10%，一套200万的房子，降价就可能达20万。

对比之下，税费优惠的吸引力其实很有限。

更关键的是，70个大中城市二手房价已经连续多月同比下跌，一线城市跌幅都超5%，购房者的“买涨不买跌”心态已经固化，

就算免了税费，大家还是会担心“今天买了明天继续跌”，这种心理枷锁，不是单一税费政策能解开的。

再看第二个问题：全免税费，售房者就愿意降价出货吗？

表面上看，免税能让售房者少亏一点，但大家忽略了一个关键数据：2025年前11月全国房地产相关税收收入1.61万亿元，占全国税收的9.77%，地方财政40%以上都依赖房地产相关收入。

如果全面免税，地方财政压力会陡增，后续可能会压缩基建、民生投入，反而让市场信心更差。

更现实的是，现在很多售房者是“被动降价”，要么是急需资金周转，要么是担心后续跌得更狠。

就算免了税费，对于那些持有多套房产的人来说，只要市场预期不改变，他们更愿意选择观望，而不是继续降价抛售。

毕竟，过去三年中房市值蒸发了160万亿，这种账面财富的缩水，已经让很多人对房产的保值属性产生怀疑，免税这点“小恩小惠”，很难改变他们的决策。

最后我们回归核心：救楼市的关键，从来不是“免多少税费”，而是“修复市场信心”。

2025年11月全国百城新房去化周期达27.4个月，三四线城市更是高达40.3个月，这么大的库存压力，就算全面免税，也不可能一下子消化掉。

参考资料里说的“小步快跑，慢慢磨底”其实很有道理，我也非常认同。

因为现在的楼市就像一个生病的人，不能猛药强攻。

如果一次性拿出全面免税的底牌，结果市场还是不买账，那后续就真的没招了，反而会让大家更恐慌。

所以我的结论是：给降价房子全面免税，救不了楼市。

它最多能让部分刚需加快入市节奏，让少数售房者减少损失，但解决不了市场预期疲软、库存高企、财政依赖等核心问题。

真正能救活楼市的，是让大家重新相信“房产能保值、市场能稳定”，而这需要的是一整套组合拳——优化供给结构、稳定就业预期、逐步释放政策利好。