12月22日清晨，央行如期公布最新一期LPR：一年期3.00%，五年期以上3.50%。这已是自2025年6月以来连续第七个月“按兵不动”。表面看是利率平稳，实则背后藏着政策定力与市场博弈的微妙平衡。

当前银行净息差已压至1.42%的历史低位，降息空间被严重挤压。同时，中美利差虽有所收窄，但外部环境仍需谨慎应对。因此，LPR“稳字当头”，并非政策缺位，而是进入观察期的理性选择。

五年期以上LPR直接挂钩房贷利率，是楼市冷暖的“晴雨表”。3.50%的水平虽处历史低位，但连续7个月未调，意味着购房者的月供成本短期内不会进一步减轻。不过，这并不等于市场失去支持——地方政策正悄然发力。

别被LPR“原地踏步”迷惑了！上海早已开启“自主调节”模式。自2025年8月起，通过优化差别化信贷政策，首套房贷利率实际执行已降至3.05%，创2019年以来新低。

更妙的是，郊区如临港、嘉定等地的二套房利率甚至低至3.25%，比主城还便宜20个基点。这种“精准滴灌”既避免全面刺激引发投机，又有效激活刚需和改善需求。

政策组合拳效果如何？答案写在数据里：2025年1—6月，上海一二手住房合计成交建面1311万平方米，同比增加17%；二手房单月成交连续8个月超过1.5万套的“荣枯线”。市场不是没反应，而是以更健康的方式回暖。

尽管LPR七连平，上海新房市场却走出独立行情。2025年11月，新房成交建面仅33.5万平方米，环比再降15.5%，但价格同比上涨5.1%，1—11月均价累计上涨5.7%，领跑全国。

为什么？因为“好房子”逻辑正在兑现。年末澐启滨江首开122套售罄、认购率223.77%；安澜上海建面均价17.88万元/平方米，仍受追捧——核心地段、高品质产品，永远不缺买家。

数据显示，尽管下半年成交建面持续萎缩，但均价始终保持在8万元/平方米高位，10月甚至冲高至88938元/平方米。这说明市场已从“普涨”转向“结构性坚挺”，优质资产抗跌性强。数据来源：克而瑞

如果说新房是“量缩价稳”，那二手房就是“量升价调”。2025年11月，上海二手房网签22943套，环比大涨24%，创5月以来新高。总价300万元以下的刚需房源占比高达60%。

价格方面，虽然同比仍下滑5.56%，但跌幅明显收窄。挂牌量也在下降，核心区尤为明显——房东不再恐慌抛售，市场预期趋于稳定。

11月成交套数强势反弹至2万套以上，而均价止跌于3.5万元/平方米附近，显示“以价换量”策略见效。刚需群体在低利率环境下加速入市，推动年底“翘尾”行情。数据来源：克而瑞

专家普遍预测，2026年上半年LPR仍有下调可能，尤其五年期品种或单独行动以支持楼市回稳。若下调10个基点，存量二套房贷利率可从3.45%降至3.36%，进一步减轻月供压力。

但购房者需清醒：利率只是影响因素之一。真正决定房价走向的，是经济基本面、供需结构和产品力。“房住不炒”基调下，普涨时代已终结，只有匹配真实居住需求的好房子，才能穿越周期。

如果你是刚需或改善型买家，当前3.05%的首套利率已是历史低位，不必苦等LPR再降。更重要的是选对区域和产品——中心城区、地铁沿线、品质开发商的项目，长期价值更可靠。

记住：低利率是机会，但不是盲目入场的理由。量力而行，理性决策，才是当下最稳妥的置业之道。