• “十五五”期间，房地产企业如何应对从“金融属性”向“居住属性”的转变，并构建新的发展模式？
• 在“十五五”规划明确的“保障+市场”双轨制下，企业如何选择赛道并构建差异化能力？
• 面对“十五五”强调的存量时代，房地产企业最需要补齐哪些关键能力？

“十五五”时期是我国进入经济社会发展转型的关键期，已由重视经济增长逐步转向注重民生保障强化、风险防控筑牢、内需潜力释放，旨在更好地服务于国家发展大局。在此背景下，作为国民经济重要支柱产业，房地产行业也将迎来深刻而积极的变革。

2024年10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称“《建议》”）正式发布，其中对房地产行业的高质量发展提出了明确指引。基于政策导向与行业实践，安永梳理出“十五五”期间房地产行业发展的五大关键趋势：

趋势一：行业逻辑根本性转变：从“金融属性”回归“居住属性”。

《建议》强调房地产应回归其基本居住功能，从以往行业发展追求金融杠杆和规模增长，向更加注重地产产品质量、居住体验和长效运营等维度转变。这意味着提供安全、舒适、绿色、智能的“好房子”将成为行业的核心价值导向，通过精细化运营提高产品质量是未来重要的发展方向，房地产将逐渐去金融化、回归本质。

针对这种转变，房地产开发企业需要调整发展理念和战略思路，摒弃“高杠杆、高周转、高负债”的惯性思维，以客户真实需求为基础，践行长期主义的经营思想和战略理念，把更多的核心资源聚焦到产品力和服务力上，打造出口碑更好的“好房子”“好服务”，进而有效重塑市场信心，实现与行业转型的同频共振。

趋势二：市场结构深刻变革：从“单一市场”走向“双轨并行”。

《建议》明确要构建“保障轨”和“市场轨”清晰并行、协同发展的住房体系，政府将通过加大保障性住房供给，更好地满足城镇中低收入人群、新市民等的“有房住”需求；同时住房体系将更侧重于满足人民群众多样化、多层次的改善需求，着力提升“住好房”的供给质量，保持社会公平与市场经济的平衡。

面对这一根本性转变，企业需对自身的资源、能力和各个板块的主攻方向、协同方式进行评估。对于侧重于保障房业务模式的企业应重点培育成本控制能力、标准化建设能力以及政企协作能力，在保证质量的基础上追求规模效应；而对于侧重市场化模式的公司，应重视创新产品的打造，塑造差异化品牌价值，提高服务附加值，以精准对接改善型客户对生活品质与生活方式的追求。

趋势三：产业重心向后端转移：从“开发建设”延伸到“全生命周期管理”。

《建议》指出房地产行业需从以往大规模的增量开发建设，向存量物业“全生命周期管理”转型。这意味着，覆盖房屋几十年使用过程中的运营、维护、更新和服务，将创造越来越大的市场空间。“后开发市场”正在快速兴起，服务范围需涵盖高品质物业服务、定期维保、节能改造、智慧社区服务、适老化更新等多元化场景。

房地产企业需向房屋“全生命周期管理”延伸，把工作重心从“开发销售”单一化转向“开发、持有、运营、服务”一体化上来，在项目规划时即强化对后期长期运营、维护升级、资产保值方面的考虑，通过系统性构建资产管理、空间运营、客户服务等后端价值链核心能力，带动经济效益的提升。

趋势四：增长模式发生切换：从“增量扩张”过渡到“存量盘活”。

《建议》指出随着我国城镇化的继续推进，曾依靠大规模新建开发的外延式增量增长已经趋于尾声，行业的新增长动能正在形成。在此背景下，需对现有存量资产进行优化提升、功能重构与高效运营，城市有机更新、老旧区域改造、闲置商业用房改变业态、不良资产价值再发现与再重组等将会成为未来的发展趋势。盘活存量资源才能实现房地产行业健康稳定发展，亦能实现城市的内涵式增长与可持续发展。

在此结构性转换下，市场主体应迅速建立适应存量时代的专业能力体系，包括提升对存量物业的资产价值识别能力，准确辨别存量物业的改造空间；强化空间改造设计能力，提升建筑物的功能；完善资本整合能力，高效对接多种资金渠道；构建精细化运营能力，实现资产保值增值。在此过程中，行业有望培育出一批具有专业化服务能力和综合服务能力的资产管理机构和组织，共同发掘存量资产的价值。

趋势五：金融支持模式重构：从“信贷驱动”转向“多元资本”。

《建议》提出随着行业融资模式向多层面、多元化转变，将不再过多依赖银行信贷及预售资金的方式。在保障性住房等领域，通过专项贷款、财政补助等方式加大政策性金融支持。而在市场化领域，以REITs、私募股权等直接融资工具促进投、融、管、退良性循环，拓宽市场化投资的资金来源渠道。

面对上述转变趋势，企业需主动迎合金融环境变革的趋势，加强合规经营和资产管理。一方面要充分利用各种融资方式，根据自身特点及所处发展阶段采用适配的融资工具；另一方面，将公司的商业模式融入资本市场当中，形成全新的经营理念和价值取向，健全公司治理结构，提升市场认可度，并且提高信息披露的质量及规范性。通过系统化构建与现代金融体系相适应的运营体系，在加强企业自身的财务管理的同时还能够增加企业的抗风险能力，为实现可持续发展提供有力支撑。

结语

“十五五”时期，我国房地产行业发展将逐步由重经济功能向兼顾社会功能转变，由短期波动向长周期稳定运行转变。我国房地产行业发展的重要目标就是按照共同富裕、国家安全、高质量发展的要求打造我国特色的住房新体制，为未来实现中国式现代化打下坚实的基础，让房地产更好地嵌入到实体经济发展与民生保障体系之中。

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