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2020年4月13日，邓某与佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司（中盈公司）签订《物业租赁合同》，原告以租赁费396700元，租赁被告开发位于“中一大厦”位于佛山市南海区××镇××路之西地段物业，租赁期限约定为20年（2020年5月30日至2040年5月29日），并约定期满后无条件续期至2055年9月30日。

原告于2020年4月12日支付定金5万元，4月14日支付剩余首付款16700元，8月6日通过银行贷款支付33万元，总计支付396700元。

涉案物业土地使用权属集体商服用地，已于2017年办理规划及施工许可，2020年6月4日完成竣工验收备案。

原告认为，双方签订的合同约定租赁期满后无条件续期至2055年9月30日，实际租赁期限为12907天，已超出20年，超出二十年的约定无效，要求被告返还超合法部分的租赁费用，并支付利息。

被告中盈公司不同意返还，认为涉案物业合法建设并验收合格，租赁物有效，商业用地使用权最高年限为40年，涉案租赁期限未超限。此外，认为“无条件续期”属于使用权赠与，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。

法院意见

上述关于“赠与”的主张未被法院采纳，因续期约定实质是租赁期限的延长，而非独立的法律行为。

依据《合同法》第214条，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。涉案合同约定租赁期限实际为12907天（约35.4年），超出20年的部分无效，其余部分有效。

法院核算20年租赁费应为224521.07元，原告已支付396700元，判决被告返还超额部分172178.93元。利息方面，法院认为原告对合同部分无效也存在过错，故仅支持自起诉之日（2022年6月23日）起算的利息，利率按全国银行间同业拆借中心公布的LPR计算。