坑口补偿款落地！广州旧改，为何差距显著？
有人说，广州旧改就像开盲盒。
有人开出“谢谢惠顾”，有人抽中“财富自由”。
一边是天河、白云旧改推进不易，有村民喊出“越拆越穷”，另一边是风风火火的荔湾、海珠。
比如坑口村，近期就接连完成意愿公示、宣讲答疑、补偿款集中发放...
今天来聊聊，广州旧改的差距，到底有多大？坑口旧改，推进如火如荼
前段时间，荔湾坑口公示了改造意愿征询结果公示。
截止至2025年5月21日下午，坑口片区改造项目集体经济组织成员同意率达到83.07%，村民同意率达到84.55%。
这一数字，超过做地启动门槛。
紧接着，坑口旧改举办政策宣讲答疑会，让村民们准备好房屋的证载面积、现状面积、层数等内容，对大家的问题进行解答。
打铁趁热。为了推动改造，上周末坑口还举办了补偿款集中发放仪式。
在如火如荼的活动现场，项目发出了一张张拆迁补偿款的转账凭证，相当有看头。
说到补偿方案，坑口的诚意也是肉眼可见。
今年2月底，坑口旧改的国有住宅补偿方案已经官宣了，最高4.46万/平。如果是房屋产权调换，村民可以选择荔湾区花城玻璃厂地块安置房、广钢新城安置房等安置房、存量商品房。△来源：官方文件
选择安置房的，无论是哪一处，都是按照被征收房屋套内面积1：1补偿安置。至于想换大房子的村民，超出部分可以按照按4960元/平购买。近期，坑口集体土地补偿标准也出炉了——最高3万/㎡的货币补偿，加上各类奖励金超10万元。复建安置则是1:1回迁，最大回迁面积是280平。目前，坑口给出六种户型供村民选择，有45平、65平、85平、110平、140平和180平。诚意真挺足的。未来，拆出一个“新荔湾”
大家看到，最早启动做地的白云潭村、三元里还在艰难推进。而荔湾，已经跑出了旧改加速度——从坑口村去年底获批备案，到今年1月，珠实拿下186亿授信，再到周边小区意愿摸查、补偿方案落地...每一步都踩在精准的节奏上。在过程中，反对票无法避免，但在小红书和社群，已经有不少村民热烈讨论：“到底拿钱好，还是拿房子好？”△来源：小红书
这种高效绝非偶然，背后是荔湾的做地决心：用真金白银的诚意打动村民。
坑口3万/平的集体土地补偿，已经接近部分旧改的国有住宅补偿了，比如三元里3.78万/平、罗冲围的3.85万/平等。对比部分旧改，还不到1万/平的集体土地补偿标准，坑口可以说是补偿第一梯队。广州市区部分国有土地上住宅房屋补偿情况一览
制图:房频 来源:综合整理
而类似的补偿方案，这两年以来在荔湾广泛铺开。
比如早先聚龙湾启动区公布了国有住宅补偿最高5.6万/平，比周边二手价格还高。
今年2月，山村国有土地补偿也已官宣，同样最高5.6万/平；随后，有拆迁户表示已陆续收到了补偿款，并投入了楼市。
一条清晰的战略路径已然显现：用极具竞争力的补偿方案快速凝聚共识，让拆迁户们拿着补偿款，成为楼市的新生购买力。事实正是如此，广钢花城等一手盘早已迎来一波拿着拆迁款置业的客户。如今，山村片区、坑口片区、万象城和聚龙湾片区...逐渐形成连片开发。荔湾白鹅潭片区旧改一览
这种连片开发的规模效应，以及大手笔投入，或许正是其他旧改值得借鉴的“荔湾经验”。
“猎德效应”，成为做地阻碍？
最后来聊聊，为啥广州做地有的项目风风火火，有的却那么难？
早些年，像北京、杭州这些城市，拆迁普遍采用的行政主导型模式。
通过政府强力推进土地征收，虽初期不免遭遇阻力，但在明确的政策导向、强有力的执行下，阻力反而没那么大。
然而，广州走出了独具特色的市场化路径。
以珠江新城为代表的村企合作模式，让部分广州村民们拿到若干套回迁房，用于自住和出租，每年还有人头分红补贴。
眼看着赚钱效应，还没有尝到甜头的村民就会想：
“如果我们村旧改，就算没法像猎德冼村那样，官方也要一碗水端平，也不可能太差？”
“现在再搞做地模式，我们不仅补偿远不如10多年前，可能还要异地补偿安置，差距太大了...”
“猎德效应”在树立成功样板的同时，也抬高了后续项目的补偿预期，为政策调整埋下了隐患。
黄埔如此，白云如此，天河也如此。
所以，现在即使顺应大势推行做地旧改，让大家看到效率优先，能够快速实现土地资源的整合利用。
但利益归宿，还有相当大的阻力。
深层次看，这场做地其实是“算账博弈”。
K姐看来，荔湾、海珠的优胜在于三点：
一是给足真金白银；二是看得见的规划，比如聚龙湾规划打造广州西客厅；
三是主打“做地+产业”组合，比如海珠康鹭片区预留服装产业空间。
而天河、白云，却陷入“三高”困局——
1、眼看着隔壁楼盘卖6万+/平，村民预期高；
2、历史遗留问题高，地块权属相对复杂；
3、产业转型成本高，白云大量产业难转移，
这种差异，最终体现在速度上。
未来的突破点，或将在于找到行政效率与市场活力的黄金平衡点。